Блог

В блоге вы сможете найти, информацию о покупке, продаже и аренде недвижимости, независимо от того, являетесь ли вы Оле Хадаш, местным жителем или инвестором.

Наши знания о рынке недвижимости Израиля | Блог | Иммо Израиль

Наши знания о рынке недвижимости Израиля

Разберитесь в уникальном процессе покупки недвижимости в Израиле: узнайте о юридически обязывающем обещании о покупке. Более подробно ознакомьтесь с нашим руководством для разумных покупок в Израиле.

Успешная покупка недвижимости в Израиле: Процесс покупки

Этапы процесса покупки в Израиле отличаются от таковых в России, поэтому очень важно не подписывать никаких документов до обсуждения сделки с вашим адвокатом.

Когда вы покупаете недвижимость в России, первым шагом обычно является подписание и отправка владельцу предложения о покупке. Этот документ содержит предварительные условия, которые позволяют вам расторгнуть договор в зависимости от вашего плана финансирования, если, например, банк откажет вам в предоставлении кредита. 

В Израиле этот процесс совершенно другой! Если вы решили купить недвижимость, вам не обязательно подписывать предложение о покупке. Однако вы должны быть очень внимательны, потому что продавец (или его агент по недвижимости) может попросить вас подписать обещание о покупке (Zichron Dvarim).

В чем проблема? В Израиле не существует предварительных условий, что означает, что после подписания обещания о покупке вы обязуетесь купить недвижимость по цене, указанной в документе, даже если после подписания в недвижимости будут обнаружены недостатки. Поэтому очень важно внимательно относиться ко всему, что вы подписываете - Обещание о покупке является юридически обязывающим документом, даже если это всего лишь лист бумаги с несколькими предложениями, написанными от руки и подписанными продавцом и покупателем. Более того, после подписания этого документа он должен быть задекларирован и будет облагаться налогами.

Еще одна важная вещь, которую вы должны знать, заключается в том, что при покупке недвижимости нет необходимости подписывать Обещание о покупке или любое другое предложение, поскольку контракт уже содержит всю необходимую для сделки информацию. Фактически, окончательные акты купли-продажи уже подписаны сторонами при заключении договора купли-продажи, который также не содержит отлагательного условия, связанного с кредитом. Эти документы необходимо будет зарегистрировать после оплаты и передачи ключей.

При покупке недвижимости через строящийся проект от застройщика (Каблан) процедуры могут отличаться от классической покупки. В таких случаях очень часто просят подписать предложение о покупке или обещание о покупке, а также внести задаток, ожидая завершения оформления договора купли-продажи. В таких ситуациях крайне важно проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы обезопасить себя от возможных рисков. Адвокат сможет убедиться, что подписанный вами документ не может быть аннулирован, что ваш депозит помещен в условное депонирование и подлежит возврату при любых обстоятельствах, а также что вы не подвергаетесь непредвиденным налоговым обязательствам.

Не забудьте! Поскольку в Израиле не существует отлагательного условия в отношении финансирования, вы должны убедиться, что ваша ипотека была разрешена до подписания контракта! 

После завершения переговоров ваш юрист должен подготовить компромиссный вариант продажи на основе договоренностей, достигнутых между вами и продавцом.

Договор купли-продажи в Израиле включает в себя подробные сведения о недвижимости, как они указаны в израильской земельной книге (Tabu). В договоре купли-продажи недвижимости в Израиле также подробно описывается, как будут производиться платежи и в какой последовательности в соответствии с согласованным графиком. Он также может включать последствия невыполнения каких-либо обязательств продавца в отношении недвижимости, что может повлиять на график платежей и требуемую в результате компенсацию. Другие аспекты соглашения о продаже в Израиле могут включать вопросы, которые продавец должен решить, например, неоплаченные сборы, связанные с муниципалитетом или коммунальными компаниями.

Подписание договора купли-продажи обычно происходит в течение 1-2 недель после переговоров, в офисе адвоката владельца и, как правило, в присутствии риэлтора (который с нетерпением ждет своей печати после подписания договора). Затем обе стороны подписывают контракт, а также многочисленные документы, связанные с налогообложением недвижимости, такие как налог на покупку (Mas Rechisha) и налог на прирост капитала (Mas Shevah). Продавец также подписывает документы, гарантирующие отсутствие скрытых долгов или проблем с недвижимостью, а покупатель заявляет, что видел квартиру и покупает ее "как есть". Стороны также подписывают предупреждение (Хират Ажара) и безотзывную доверенность (Ипуй Коах Бильти Хозер). Кроме того, ваш адвокат зарегистрирует в земельном кадастре запись о том, что вы находитесь в процессе приобретения недвижимости, чтобы продавец не мог продать ее кому-либо еще. Наконец, покупатель вносит первоначальный взнос за недвижимость, предоставляя банковский чек продавцу, который подтверждает получение этого платежа, подписывая подтверждение о получении.

В Израиле продажа недвижимости обычно регистрируется одним документом, как и в России, т.е. вы официально становитесь владельцем, как только в офисе адвоката будет подписан акт купли-продажи.

Налоги, сборы: Кто и сколько платит?

Различные расходы, связанные со сделкой с недвижимостью, обычно делятся поровну между покупателем и продавцом в соответствии с условиями, указанными в документах купли-продажи.

До запланированной даты въезда в недвижимость вы должны вместе с продавцом разобраться с переводом различных налогов на недвижимость, включая воду, газ, электричество и налог на недвижимость (Arnona). Некоторые из этих услуг можно выполнить онлайн, в то время как другие требуют встречи и присутствия как вас, так и продавца. Это также может зависеть от города, так как в разных местах эти услуги предлагают разные компании.

Для передачи электричества, воды и газа необходимо сообщить показания соответствующих счетчиков в день въезда в недвижимость. Это можно сделать и за несколько дней, если недвижимость пуста и вы договорились с продавцом. В любом случае, вы должны указать дату въезда в недвижимость и приложить копию вашего договора.

Налог на недвижимость делится между вами и продавцом в зависимости от даты въезда. Поскольку налог на недвижимость выплачивается каждые два месяца, продавец, возможно, уже заплатил за первый месяц после вашего приезда. Продавец получит возмещение от мэрии, а вы должны будете заплатить за этот месяц.

Что касается платы за пользование кондоминиумом, продавец обязан оплатить все сборы до даты вашего вступления в собственность.

Вы уже переехали в новую квартиру? Поздравляем! Не забудьте зайти на сайт правительства, чтобы обновить свой адрес. Это важно сделать, потому что вам нужно будет получить обновленный листок (приложение, "сефах") для удостоверения личности с новым адресом.

Теперь вы готовы к покупке недвижимости в Израиле. Для получения более подробной информации о каждом этапе процесса покупки посетите наш блог! Там вы сможете прочитать множество статей о продаже, покупке и израильском рынке недвижимости в целом. 

Команда Иммо Израильl к вашим услугам по любым вопросам и запросам, просто заполните нашу контактную форму, и мы обязательно поможем.

До скорой встречи в вашем новом доме в Израиле!

Успешная покупка недвижимости в Израиле: Процесс покупки (Часть 5)

Откройте для себя наши инструкции и советы по недвижимости в Израиле, написанные экспертами по недвижимости Иммо Израиль.

Гайды | Блог | Иммо Израиль

Discover verified properties on Immo Israel with detailed listings in English, Hebrew, French, and Russian. Simplify your search for the perfect home in Israel.

Успешная покупка недвижимости в Израиле: Найти недвижимость

Объявления о продаже недвижимости

В наши дни около 95% покупателей ищут недвижимость в Интернете!

На сайте Израиль мы предлагаем вам возможность ознакомиться с объявлениями о продаже недвижимости, размещенными как частными лицами, так и агентствами недвижимости. Для нас очень важно проверить каждое объявление, прежде чем разрешить его публикацию, чтобы гарантировать наилучший опыт. Мы считаем, что это ваше право - получать все важные детали заранее; мы разрешаем публикацию только тех объявлений, которые содержат высококачественные фотографии, запрашиваемую цену и подробное описание. Более того, наша команда переводит каждое объявление на четыре основных языка: русский, иврит, французский и английский. Это позволяет вам легко искать и находить идеальную недвижимость на том языке, которым вы лучше всего владеете.

Чтобы не пропустить ни одного из новых объявлений о недвижимости, публикуемых ежедневно на Иммо Израиль, мы настоятельно рекомендуем создать персональное оповещение по электронной почте, указав критерии недвижимости, которые вы хотите. Это позволит вам получать соответствующие объявления прямо на ваш почтовый ящик, как только они будут опубликованы, что сэкономит ваше время и энергию. Однако важно не быть слишком строгим в своих критериях поиска, чтобы не упустить недвижимость, которая может идеально вам подойти. 

В Израиле существует множество других платформ для поиска недвижимости, таких как Yad2, группы недвижимости в Facebook, Madlan и другие. Однако ни одна из них не отвечает нашим высоким стандартам размещения объявлений, и очень легко заблудиться во множестве неполных объявлений. Кроме того, ни один из этих сайтов не предлагает объявления даже на английском языке, а большинство объявлений на Facebook размещаются риэлторами, а не непосредственно владельцами.

Ищите свою идеальную недвижимость по ВАШИМ критериям на следующей странице!

Услуги агента по недвижимости

Когда вы начинаете искать недвижимость для покупки в Израиле, один из первых вопросов, который вы должны задать себе: хочу ли я воспользоваться услугами агента по недвижимости или агентства, чтобы помочь мне в моих поисках?

Действительно, где бы вы ни находились, в России или в Израиле, найти дом для продажи от собственника становится все более редким явлением, и самый простой способ добиться успеха в настоящее время - это воспользоваться услугами агента. Это, в свою очередь, заставляет еще большее количество владельцев публиковать информацию о своей собственности через агентов по недвижимости. Однако это справедливо только в отношении продажи недвижимости; большинство объектов, опубликованных владельцами, сдаются в аренду, а это означает, что найти объект для аренды довольно просто, не прибегая к услугам агентства.

Использование услуг агента по недвижимости имеет много преимуществ: он или она сэкономит вам часы поиска недвижимости, отвечающей вашим критериям, назначит встречи с владельцами и часто организует посещение нескольких объектов в один день, тем самым экономя ваше время. Однако важно убедиться, что агент имеет лицензию на недвижимость (Ришайон Тивух), прежде чем посетить с ним объект и подписать контракт. Опытный и компетентный агент сможет эффективно направить вас в поиске и будет сопровождать вас на первых этапах покупки. При составлении бюджета на покупку нового дома важно также учесть расходы, связанные с этой услугой. Обратите внимание, что эти расходы могут быть компенсированы преимуществами, которые вы получите, воспользовавшись услугами агента по недвижимости.

Нажмите здесь для получения списка всех русскоговорящих агентов по недвижимости на сайте Иммо Израиль.

Посетите объект недвижимости

Что следует проверить во время визита? Какие вопросы я должен задать? На какие детали следует обратить внимание?

Поездка на осмотр интересующей вас недвижимости чрезвычайно важна и дает возможность проверить многие важные элементы. К ним относятся:

Общее состояние недвижимости: обратите внимание на признаки износа или ухудшения.

Распределение комнат: обратите внимание на оптимизацию площади и любые "потерянные" пространства.

Яркость и экспозиция: обратите внимание на солнечный свет и вид.

Шум и изоляция: прислушайтесь к внешнему шуму и проверьте наличие достаточной изоляции. Вы находитесь рядом с железнодорожными путями? 

Школа? Не забудьте проверить состояние потолка, стен и окон.

Важно расспросить арендодателя или агента по недвижимости о технических деталях: как работает кондиционер? Есть ли центральное кондиционирование? Какие соседи? Когда вы сможете въехать? Сколько стоят коммунальные услуги и налоги? Что представляет собой район? 

Также следует проверить, есть ли в квартире частное парковочное место, зарегистрированное в земельном кадастре (Tabu), а также кладовая или блок (Mahsan).

Еще одна вещь, которую мы настоятельно рекомендуем, - это познакомиться с другими жителями здания и посмотреть на состояние мест общего пользования, чтобы получить представление о качестве кондоминиума. 

Если вас заинтересовала недвижимость, всегда полезно нанести повторный визит в другое время в течение дня, чтобы проверить, по-прежнему ли вы заинтересованы.

Помните, что когда вы посещаете дом, есть дополнительные критерии, которые могут быть важны: Насколько велик двор? Ухожен ли он? Также проверьте крышу, фасад, стены и т.д., потому что, если после продажи возникнут проблемы, вам придется финансировать весь ремонт.

Организуйте свои визиты!

Не забывайте, что важно хорошо организовать свои визиты, чтобы не перепутать различные посещенные объекты недвижимости. Мы советуем создавать досье на каждый посещенный объект недвижимости, указывая адрес, контактную информацию владельца и записывая заметки во время посещения. Также важно делать много фотографий и как можно скорее их сохранять, чтобы не смешивать их с фотографиями других посещенных объектов.

Следующая статья: Составление сметы и ведение переговоров

Успешная покупка недвижимости в Израиле: Найти недвижимость (Часть 3)

Узнайте все о покупке недвижимости с нашим руководством по финансовому планированию. Поймите все затраты, выходящие за рамки покупной цены, включая налоги и ремонт. Узнайте больше в нашем блоге.

Успешная покупка недвижимости в Израиле: Финансирование

Не позволяйте застать себя врасплох, планируйте приобретение квартиры эффективно, учитывая все сопутствующие расходы!

Прежде чем определить сумму, которую вы хотите внести из своих личных сбережений (первоначальный взнос), и сумму, которую вы можете получить с помощью ипотечного кредита (машканта), важно сначала понять общую сумму, необходимую для приобретения желаемой квартиры. Важно учесть не только цену покупки, но и сопутствующие расходы, такие как нотариальный сбор, налоги и возможные затраты на ремонт. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, которые могут возникнуть в процессе покупки, важно заранее составить финансовый план.

Ниже приводится краткое описание расходов, которые необходимо учитывать:

Цена недвижимости, конечно же, является основной статьей расходов. Чтобы легко сравнить цены на интересующую вас недвижимость, воспользуйтесь нашей системой расширенного поиска или свяжитесь с нами напрямую.

Налог на покупку - это второй по величине расход, которого следует ожидать в целом. Сумма налога может составлять от 0 до 10% от стоимости недвижимости. Иногда можно получить налоговые скидки, в том числе для новых репатриантов (Olim Hadashim ). 

Ремонт или работы, которые необходимо выполнить на объекте недвижимости, который вы хотите приобрести, также могут потребовать большего бюджета, чем вы планировали изначально. Вы сами должны определить, действительно ли это необходимо, и, если да, оценить общую стоимость работ.

Индекс стоимости строительства (Madad Tshoumot Bniya) - еще один фактор, который может повлиять на ваш бюджет при покупке новой недвижимости у подрядчика (Kablan). Этот индекс связан со стоимостью входящего сырья, необходимого для строительства, и постоянно меняется. Индексация может оказать значительное влияние на конечную цену недвижимости, увеличивая стоимость на 4 - 5%.

Юридические расходы также являются прогнозируемыми расходами при покупке недвижимости. Эти расходы обычно составляют 0,5-2% от стоимости недвижимости, не включая НДС. В Израиле работа адвоката заключается в защите ваших интересов и выполнении нотариальных функций: юридическая проверка, составление договора, налоговая декларация, регистрация собственности и помощь с подписями. Поэтому очень важно с самого начала включить расходы на юридические услуги в свой бюджет, чтобы не быть застигнутым врасплох. 

Не стоит пренебрегать комиссионными агентствам или риэлторам, если только вы не намерены искать недвижимость самостоятельно. Если вы воспользовались услугами агента или агентства, вам придется заплатить ему комиссионные в размере до 2% от цены покупки, без учета НДС.

Наконец, не забудьте включить в общий бюджет расходы на переезд, особенно если вы переезжаете из-за границы. Расходы на меблировку - это еще одна существенная статья расходов, которую необходимо учитывать при составлении бюджета.

Начните строить свой финансовый план с расчета собственного вклада - важнейшего шага в приобретении недвижимости!

Первоначальный взнос - это сумма денег, которую вы платите вперед при покупке недвижимости. Он может быть внесен из различных источников, таких как сбережения, пожертвования, наследство, перепродажа недвижимости или доля прибыли вашей компании. 

Банк Израиля ограничивает сумму ипотеки в соответствии с ценой приобретаемой квартиры, что означает, что ваш собственный взнос должен дополнять ставки, установленные Банком Израиля:

При покупке первой недвижимости банк не может предоставить кредит на сумму более 75% от стоимости недвижимости, а это значит, что собственный вклад должен составлять не менее 25%.

При покупке новой недвижимости в сочетании с перепродажей существующей недвижимости минимальный собственный вклад составляет 30%.

При покупке недвижимости для инвестиций или получении ипотечного кредита по любой другой причине собственный взнос составляет 50%.

Кредиты на приобретение уцененной недвижимости могут составлять 90% и более, а в некоторых случаях требуют первоначального взноса всего 60 000-100 000 шекелей.

Если вы находитесь за границей или средств, необходимых для первоначального взноса, нет в Израиле, существуют сервисы, позволяющие перевести деньги простым и безопасным способом. Подробнее читайте в следующей статье.

Помощь в приобретении недвижимости

Ваш собственный вклад может быть дополнен субсидированными кредитами или налоговыми скидками, в зависимости от вашего статуса в Израиле.

1. Сниженная процентная ставка для погашения ипотеки

В Израиле существует два типа кредитов на недвижимость: ипотечные кредиты, предоставляемые государством, называемые "Машканта мемшалтит", и различными банками "Халва'от банкайот".

Олим хадашим могут получить ипотечный кредит для финансирования покупки жилья, если они соответствуют критериям отбора и имеют действительную карточку соответствия критериям "Буклет льгот" (Teudat Zakaout). Сумма кредита определяется по балльной системе, основанной на семейном положении, возрасте, времени, проведенном в Израиле, и т.д. Олим хадашим, прошедшие военную или гражданскую службу, имеют право на дополнительную помощь. Олим хадашим с ограниченными возможностями также могут получить дополнительные баллы в зависимости от типа и степени инвалидности. 

Лица, уже получившие государственную ипотеку, могут обратиться за дополнительным кредитом в банк. Мы настоятельно рекомендуем сравнить кредиты, предлагаемые разными банками, - у каждого из них свои условия и процентные ставки, о которых иногда можно договориться, чтобы получить наилучшие условия.

2. Скидка на налог на покупку (Мас Рехиша) для олим хадашим

Олим хадашим имеют право на льготный налог на покупку недвижимости, приобретенной в Израиле в течение первых 7 лет после алии. Для того чтобы получить эту скидку, они должны подать заявление в отдел налогообложения недвижимости (Арнона) города, в котором находится недвижимость, и предоставить необходимые документы.

3. Скидка для участников программы "Мехир Ламиштакен"

Министерство строительства и жилищного строительства Израиля регулярно запускает программы льготного жилья, такие как "Мехир лаМиштакен" или "Мехир Матара", чтобы помочь людям приобрести доступное жилье. Эти программы могут включать в себя финансовые стимулы для покупателей, имеющих на это право, а также ограничения на перепродажу и использование приобретенной недвижимости. В этих программах могут участвовать супружеские пары, одинокие, овдовевшие или разведенные лица старше 35 лет, одинокие родители с ребенком до 21 года, а также одинокие инвалиды в возрасте 21 года и старше. Важно проверить критерии приемлемости для каждой предлагаемой программы.

Заемные средства и задолженность

Получение кредита может стать настоящей головной болью, если вы не понимаете принципов работы израильской системы кредитования, особенно в сравнении с системами, используемыми в других странах.

В Израиле банк разрешает ежемесячное погашение ипотечного кредита в размере до 50% от зарплаты. Срок погашения кредита составляет не более 30 лет.


Обратите внимание, что не существует такого понятия, как кредит с нулевой процентной ставкой на покупку недвижимости. Для получения кредита необходимо предоставить справку о доходах, которая позволит банку рассчитать вашу платежеспособность. Мы рекомендуем вести переговоры об условиях кредита с различными банками или с помощью брокера или адвоката. Как упоминалось выше, олим хадашим могут воспользоваться кредитом с фиксированной ставкой в 3% на часть кредита. Однако важно сравнить предложения различных банков по кредитам, так как возможно, что в результате переговоров и конкуренции между банками вам предложат более выгодную ставку. Также важно получить кредитный договор до подписания договора купли-продажи, поскольку, в отличие от России, отказ от кредита не является отлагательным условием. 

Также можно занять деньги в российском банке для оплаты недвижимости в Израиле, при условии, что у вас есть недвижимость в России для гарантии займа.

Будьте внимательны! Если вы собираетесь взять кредит на покупку недвижимости, очень важно получить разрешение банка на кредит в отношении суммы, которую вы хотите взять, еще до того, как вы начнете просматривать варианты. Это разрешение называется "ишур экрони" и представляет собой гипотетическое согласие банка на сумму, которую вы хотите взять в кредит.

Перепродажа недвижимости

Продать или сначала купить? Это вопрос, который следует задать, если вы хотите финансировать свою покупку за счет перепродажи недвижимости. У каждого варианта есть свои преимущества и недостатки, поэтому вам решать, какой порядок действий подходит именно вам.

Покупая первым, вы гарантируете себе жилье; вам не придется снимать промежуточное жилье или переезжать к родителям, покинув свой нынешний дом. Однако в этом случае очень важно не завышать цену на недвижимость и предварительно тщательно изучить рынок, чтобы избежать покупки недвижимости, которую вы не сможете себе позволить. Чтобы обеспечить финансирование, вы должны иметь достаточную сумму для собственного взноса (минимум 30%, как объяснялось выше). Это могут быть ваши личные сбережения, банковские кредиты или промежуточные кредиты (Halva'at Gishour), которые предоставляются на короткий срок и должны быть полностью погашены после продажи вашей недвижимости.

Хотя сначала этот вариант может показаться более напряженным, он имеет некоторые преимущества. Продав первым, вы получите часть выручки от продажи заранее, обеспечив тем самым прочную финансовую базу для покупки следующего дома. Вы также будете точно знать, сколько денег у вас есть в наличии для покупки новой недвижимости. Хитрость в этом случае заключается в том, чтобы осуществить "длинную продажу", указав, что недвижимость будет доступна в течение шести месяцев, что даст вам время для поиска новой недвижимости. Тем не менее, вы должны быть осторожны в управлении полученными деньгами и избегать их несвоевременной траты.

Следующая статья: Найти недвижимость

Успешная покупка недвижимости в Израиле: Финансирование (Часть 2)

Узнайте, как точно оценить стоимость недвижимости в Израиле для эффективных переговоров. Откройте для себя методы оценки рыночной стоимости.

Успешная покупка недвижимости в Израиле: Составление сметы и ведение переговоров

Как я могу оценить цену недвижимости?

Оценка реальной цены недвижимости - задача не из легких. Владельцы стремятся продать недвижимость по максимально возможной цене, а покупатели - купить по минимально возможной.

Оценка цены недвижимости может быть сложной для покупателей без предварительного изучения рынка. Правильная оценка цены важна для переговоров. Существует несколько способов получить справедливую оценку: 

Чтобы получить точную цену недвижимости, вы можете узнать у агента по недвижимости, с которым вы работаете, соответствует ли, по его мнению, цена рыночной недвижимости. Если ваш агент по недвижимости профессионал и вы ему доверяете, этого варианта может быть достаточно.

Альтернативой является привлечение профессионального оценщика (Shamay). Шамай изучит объект недвижимости, соберет информацию в местных органах власти, проверит статус планирования, права собственности, дополнения к зданию, правомочность собственности и любые сделки в этом районе. Затем он предоставит полный отчет о недвижимости, включая информацию о ценах на аналогичную недвижимость в этом районе, что даст вам более точное представление о реальной стоимости недвижимости.

Для покупателей, не желающих прибегать к услугам оценщика, есть возможность самостоятельно оценить стоимость недвижимости, прежде всего, сравнив ее с максимально похожими объектами. Вы можете проверить квартиры, которые были проданы в том же здании, но имейте в виду, что квартиры могут отличаться по площади и планировке.

Также рекомендуется посетить сайт Иммо Израиль, чтобы сравнить цены и критерии аналогичной недвижимости в том же районе, или посетить государственный сайт недвижимости , чтобы получить информацию обо всех объектах, проданных по выбранному адресу и в окрестностях. Вы также найдете много информации об окрестностях объекта недвижимости.

Мнение эксперта Иммо Израиль

почти каждый берет подержанный автомобиль на техосмотр перед покупкой, а при покупке дома это еще важнее! Покупка недвижимости с помощью эксперта в данной области поможет вам избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Хорошая новость: с 2013 года в стране продажа по заданному адресу стала доступной для всех желающих!

Чтобы найти их, зайдите на правительственный сайт недвижимости и введите (на иврите) выбранный вами адрес. Затем вы можете выбрать количество комнат в домах, которые вы хотите сравнить.

Получив данные о последних продажах, выберите объекты, сходные по характеристикам с тем, который вы хотите оценить (тип недвижимости, размер, этаж, год постройки и т.д.). Затем рассчитайте среднюю цену за квадратный метр для этих продаж, чтобы получить оценку цены продажи в этом районе.

На сайте Иммо Израиль мы сделали все еще проще - во всех объявлениях уже указана цена недвижимости за квадратный метр!

Достоинством этой информации является ее точность и неоспоримость: вы можете использовать ее для переговоров о цене вашей будущей недвижимости.

Сильные и слабые стороны

Определенные характеристики имущества ценятся единодушно, независимо от индивидуальных предпочтений.

Используя среднюю цену продажи недвижимости в определенном районе, вы можете установить ценовой диапазон для недвижимости в этом районе и понять, является ли предложение относительно справедливым, низким или высоким.

Различные характеристики недвижимости, такие как наличие лифта или расположение на высоком этаже, могут влиять на ее общую стоимость. Например, квартира в здании с лифтом может считаться более ценной и увеличивать среднюю цену на 10%, в то время как квартира на высоком этаже в здании без лифта может снижать свою стоимость на 10-15%.

Поэтому важно расположить недвижимость на шкале минимальной и максимальной стоимости после учета всех ее специфических характеристик. В следующей таблице приведена оценка различных приростов и потерь капитала, которые необходимо учитывать в отношении недвижимости, которую вы хотите приобрести.

Используя приведенные нами советы по оценке цен на недвижимость, вы будете лучше подготовлены к началу переговоров.

Если вы живете в Израиле, вы, вероятно, уже поняли, что менталитеты России и Израиля несколько отличаются... Здесь переговоры ведутся не в письменной форме, а лицом к лицу, либо через агента по недвижимости, либо непосредственно с владельцем.

У экспертов Иммо Израиль есть несколько советов, которые помогут вам на разных этапах переговоров: 

Прежде всего, всегда будьте уважительны и оставьте свое эго дома! Помните, что продавец - тоже человек, и тот, у кого уязвлено самолюбие, с меньшей вероятностью продаст вам свою недвижимость. Вместо этого постарайтесь расположить к себе продавца и воспользуйтесь возможностью задать несколько важных вопросов - почему они продают недвижимость именно сейчас? Как долго недвижимость находится на рынке? Насколько владелец стремится продать недвижимость?

Не обсуждайте цену недвижимости по телефону и не раньше, чем вы хотя бы раз посетите объект! Сначала вы должны решить, действительно ли вы заинтересованы в этой недвижимости и соответствует ли она вашим потребностям. Начинайте переговоры о цене после того, как вы увидели и задали все интересующие вас вопросы о недвижимости и ее окрестностях.

Если недвижимость относится к новому проекту и переговоры ведутся с подрядчиком - имейте в виду, что переговоры не обязательно будут касаться снижения цены, но могут включать и улучшения недвижимости, например, более современную кухню или плитку, которая стоит дороже, чем базовая. Этот вид переговоров также подходит для недвижимости, бывшей в употреблении. Например, вы можете попросить перенести дату въезда или предложить больший первоначальный взнос при подписании договора в обмен на скидку или в обмен на мебель и кондиционеры, уже имеющиеся в квартире.

Не забывайте основывать свои переговоры на данных, которые вы собрали при оценке стоимости недвижимости, независимо от того, делали ли вы это с помощью оценщика, агента по недвижимости или самостоятельно. Используйте свои знания, чтобы аргументировать свою позицию.

Следующая статья: Процесс покупки

Успешная покупка недвижимости в Израиле: Составление сметы и ведение переговоров (Часть 4)

Learn more about the Israeli real estate market before making Aliyah or buying property. Understand market differences and invest wisely. Dive into our blog for insights and tips.

Успешная покупка недвижимости в Израиле: Определите свой приоритеты

Когда следует покупать?

Правильное время для покупки - это когда вы готовы!

Прежде чем совершить Алию или купить недвижимость в Израиле, важно понять израильский рынок недвижимости. Действительно, цены на недвижимость в Израиле не соответствуют ценам американского или европейского рынка, поэтому вы можете быть шокированы, сравнивая бюджет, необходимый для покупки недвижимости в Израиле.

Одно можно сказать наверняка: цены на израильском рынке недвижимости постоянно растут, независимо от того, где вы живете. Поэтому, если ваш бюджет позволяет, и вы определились с объектом недвижимости, который подходит вам по всем параметрам не ждите! Цены на недвижимость, найденные один, два или пять лет назад, намного ниже сегодняшних, и можно ожидать, что в ближайшие годы они продолжат расти.

Не ждите больше! Изучите все доступные объявления о продаже недвижимости в Израиле на вкладке "поиск недвижимости" здесь, на сайте Иммо Израиль.

Все зависит от ваших намерений!

Опять же, все зависит от ваших целей и от того, что вы хотите делать со своей недвижимостью. Если вы хотите инвестировать и сдавать свою недвижимость в аренду с целью получения ежемесячной арендной платы, ваше предпочтительное местоположение обязательно будет отличаться от того, если вы хотите купить квартиру или дом, в котором вы собираетесь жить. Хорошим объектом для сдачи в аренду может быть, например, близость к университету, в то время как ваша жилая площадь должна соответствовать вашей семейной и профессиональной ситуации.

Распространенная ошибка при покупке недвижимости в Израиле - влюбиться в место, где вам нравится проводить отпуск... но которое не практично для повседневной жизни! Вы любите приезжать в Тель-Авив во время отпуска, гулять по набережной, есть мороженое и загорать на берегу моря... Но это вовсе не означает, что жизнь в этом месте Израиля будет практичной для вас на ежедневной основе: постоянные пробки, цены на недвижимость в центре Израиля (Гуш Дан) и очень высокая стоимость жизни в целом. 

Наша маленькая страна - это не только большие города, которые вы знаете и о которых вы слышали чаще всего! Не спешите решать, где именно в Израиле вы будете жить; исследуйте различные варианты, которые могут подойти вам и приятно удивить вас.

Какой тип недвижимости следует покупать?

Для того чтобы решить, какую недвижимость купить, вам нужно определиться, что для вас важнее - тип недвижимости или местоположение. 

Если вы непременно хотите жить в частном доме, ищите недвижимость в пригороде, а не в центре большого города. С другой стороны, если вы предпочитаете находиться недалеко от определенных мест, таких как работа, школы, магазины, и нуждаетесь в таких услугах, как общественный транспорт, квартира в городе будет гораздо практичнее и легче найти.

Помимо местоположения, существует множество дополнительных критериев, независимо от того, в какой стране вы хотите купить квартиру. Как правило, квартира требует меньшего ухода, поскольку часть здания находится в ведении кондоминиума (это означает, что не нужно переделывать крышу, ремонтировать фасад и т.д.). Конечно, в случае с квартирой открытое пространство почти всегда уменьшается по сравнению с домом, что делает район еще более важным фактором.

Дом часто считается идеальным вариантом для семей с детьми, потому что обычно он предлагает больше пространства и сад. Владение частным домом означает большую свободу и автономию, но оно сопровождается дополнительными обязанностями по содержанию и управлению.

Следующая статья: Финансирование

Какую недвижимость выбрать? 
Воспользуйтесь нашей поисковой системой и выберите критерии, которые подходят вам!

Успешная покупка недвижимости в Израиле: Определите свой приоритеты (Часть 1)

Обзор покупки недвижимости от собственника к собственнику в Израиле: преимущества, недостатки и советы по приобретению недвижимости от собственника к собственнику.

Недвижимость от собственника к собственнику в Израиле

Приобретение недвижимости является важным этапом в жизни, и это может быть особенно актуально, когда речь идет об инвестициях в Израиле. Будь вы новым иммигрантом, инвестором или просто ищете второе жилье, инвестирование в израильский сектор недвижимости может оказаться ценным опытом. Однако этот процесс иногда может показаться пугающим, особенно если вы рассматриваете прямую сделку с владельцем. Цель этой статьи - помочь вам ориентироваться в преимуществах и вызовах приобретения недвижимости в Израиле от собственника к собственнику.

Преимущества приобретения у собственников

Инвестирование в недвижимость от собственника к собственнику в Израиле предлагает несколько преимуществ. Прежде всего, это позволяет избежать агентских сборов, что может представлять собой значительную экономию. В самом деле, агентские сборы в Израиле обычно варьируются от 0,5% до 2% от продажной цены. Чтобы проиллюстрировать это, если вы покупаете квартиру стоимостью 2 миллиона шекелей, с комиссией агентства в 2%, вы сэкономите 40 000 шекелей, покупая напрямую у собственника.

Кроме того, прямая покупка у собственника позволяет прямое согласование между покупателем и продавцом. Это прямое взаимодействие может предложить большую гибкость в условиях продажи и позволить покупателю задать конкретные вопросы о собственности и ее истории. Например, вы можете напрямую спросить продавца, почему он продает собственность, какие работы были выполнены, или каковы особенности района. Эта информация может быть ценной при принятии решения.

Наконец, инвестируя напрямую в собственника, вы исключаете риск конфликта интересов, который иногда может возникнуть с профессионалами в области недвижимости. Это может дать покупателю большую уверенность в процессе и гарантировать, что интересы всех сторон совпадают.

Проблемы, возникающие при приобретении недвижимости у собственников

Однако инвестиции от собственника к собственнику не лишено трудностей. Это требует глубокого знания израильского рынка недвижимости, чтобы избежать ошибок. Кроме того, для покупателей становится все труднее найти объекты недвижимости на продажу, которые не выставлены на рынок профессионалом в области недвижимости, и даже при попытке купить напрямую у собственника вы рискуете оказаться с меньшим выбором и в конечном итоге должны будете заплатить агентские сборы.

Также может быть сложно понять и управлять юридическими и регуляторными аспектами без помощи профессионала в области недвижимости. Например, в Израиле существуют специфические нормативы, касающиеся прав собственности, налогов на недвижимость и правил зонирования, которые могут быть сложными для понимания неспециалистом.

Еще с одним препятствием сталкиваются люди, желающие инвестировать в недвижимость или купить недвижимость в Израиле: все меньше и меньше объектов недвижимости продаются от собственника к собственнику. Это не относится к аренде и аренде на отпуск в Израиле, которые все еще очень часто сдаются в аренду напрямую их владельцами, которые публикуют их в социальных сетях и на сайтах объявлений о недвижимости, таких как Иммо Израиль. Однако некоторые аренды предлагаются агентами по недвижимости, но без комиссии (которая обычно составляет один месяц аренды). В этом случае агент по недвижимости получает оплату только от владельца.

Соблюдение соглашений с профессионалами в области недвижимости

Покупателю важно понимать, что если вы посещаете объект недвижимости с помощью профессионала в области недвижимости, вы не должны пытаться затем приобрести объект непосредственно у владельца без оплаты агентских сборов. Эта практика, называемая обходом, не только несправедлива по отношению к профессионалу в области недвижимости, который вложил свое время и оказал услуги, чтобы помочь вам, но она также может иметь юридические последствия для вас. Поэтому важно соблюдать соглашения, которые вы заключили с вашим агентом по недвижимости, и убедиться, что вы платите агентские сборы.

В общем, инвестирование в сектор недвижимости Израиля от собственника к собственнику может оказаться привлекательным вариантом для тех, кто готов вложиться в процесс. Однако важно хорошо понимать израильский рынок недвижимости и быть готовым к сложностям процесса покупки. С хорошей подготовкой и обдуманным подходом, инвестиции в Израиль от собственника к собственнику могут оказаться финансово выгодным опытом.

На платформе поиска Иммо Израиль у вас есть возможность фильтровать результаты, чтобы видеть только объекты недвижимости, опубликованные собственниками. Используйте эту функцию, чтобы упростить поиск недвижимости в Израиле от собственника к собственнику и найти то, что отвечает вашим потребностям.

Узнайте о преимуществах и недостатках использования агента по недвижимости в Израиле для вашего проекта покупки недвижимости.

Обращение к агенту по недвижимости в Израиле: преимущества, недостатки и советы

Когда дело доходит до покупки квартиры или продажи недвижимости в Израиле, мы все задаем себе вопрос, нужно ли обращаться к агенту по недвижимости. Многие думают, что могут вести поиск самостоятельно, но в итоге обращаются к агенту или агентству недвижимости. Несмотря на регулирование профессии и ограничения, установленные законом в последние годы для агентов по недвижимости в Израиле, эти специалисты часто страдают от негативного образа, в отличие от других стран, таких как США или Россия. В этой статье мы подробно рассмотрим все плюсы и минусы использования услуг агента по недвижимости, чтобы помочь вам принять взвешенное решение об оптимальном подходе к покупке недвижимости в Израиле.

Роль и вознаграждение агентов по недвижимости в Израиле

В Израиле, в отличие от других стран, агент по недвижимости, нанятый продавцом для продажи его имущества, также получает комиссию от покупателя, обычно около 0,5% до 2% от цены недвижимости, в зависимости от города и суммы сделки. Эта особенность является отличительным элементом по сравнению с другими странами, где агент по недвижимости обычно оплачивается только одной стороной сделки. Эта общепринятая практика в Израиле может влиять на динамику сделок с недвижимостью.

Еще одно заметное отличие между израильскими и иностранными агентами по недвижимости заключается в критериях получения лицензии агента по недвижимости. За рубежом эти критерии часто более строгие, что гарантирует высокий уровень профессионализма и компетентности у иностранных агентов по недвижимости. Это повышенное требование к обучению и экзамену может влиять на восприятие и доверие к этим профессионалам при сделках с недвижимостью.

Важно отметить, что в Израиле любой человек может (незаконно) называть себя агентом по недвижимости и заниматься этой деятельностью без диплома или лицензии. Поэтому крайне важно проверить, есть ли у агента по недвижимости, с которым вы связываетесь, "Rishion Tivuch" (лицензия агента по недвижимости). Недостаточно просто принять его слово за истину, рекомендуется попросить фотографию его зарегистрированной карточки агента или номер лицензии, которые вы сможете легко проверить, чтобы подтвердить их действительность.

Эта предосторожность необходима, чтобы убедиться, что вы работаете с квалифицированным и законно уполномоченным профессионалом, что гарантирует более безопасную и надежную сделку с недвижимостью. Убедившись, что агент по недвижимости должным образом лицензирован, вы получаете дополнительную защиту и можете воспользоваться экспертизой и помощью компетентного профессионала в процессе покупки или продажи недвижимости в Израиле. Важно подчеркнуть, что агент по недвижимости без лицензии не имеет законного права на комиссию, даже если он выполнил работу агента.

Экспертиза и знание рынка

Профессиональный агент по недвижимости обладает глубоким знанием местного рынка, что может сэкономить вам время при поиске или продаже недвижимости.

Эффективные переговоры

Благодаря своему опыту, агент по недвижимости знает, как вести переговоры с участниками, чтобы получить лучшую цену и наилучшие условия. Однако важно быть осторожным, так как если агент по недвижимости представляет продавца, он прежде всего защищает интересы продавца. Также часто встречаются агенты, которые мотивированы только своей комиссией и не заинтересованы в снижении цен. Поэтому важно выбирать агента, который защищает ваши личные интересы и будет стремиться получить для вас лучшие условия.

Доступ к привилегированной информации

Агенты по недвижимости имеют доступ к базам данных, содержащим информацию о недавних сделках в вашем районе, что позволяет им определить реалистичную рыночную цену на вашу недвижимость. Однако вы также можете получить доступ ко многим данным о районах и продажах, посетив следующий сайт.

Логистическое управление

Агент по недвижимости занимается практическими аспектами продажи или покупки, такими как организация посещений, управление предложениями и контр-предложениями, а также координация процесса закрытия сделки (встреча с адвокатом).

Хотя может показаться соблазнительным обойтись без агента недвижимости в Израиле, это может принести много преимуществ. Их экспертиза, знание рынка, способность к переговорам и логистическая поддержка могут помочь вам сэкономить время, усилия и, возможно, достичь лучших финансовых результатов при покупке или продаже недвижимости. Однако важно выбрать репутационное агентство недвижимости и взвесить преимущества по сравнению с затратами перед принятием окончательного решения.

На платформе поиска недвижимости Иммо Израиль вы найдете широкий выбор объявлений о недвижимости на русском языке, предлагаемых как частными лицами, так и опытными агентами недвижимости, охватывающих все регионы Израиля. Вы можете использовать наши фильтры, чтобы просматривать только недвижимость, предлагаемую агентами недвижимости, или только частными лицами. Не стесняйтесь исследовать ваши варианты и принимать обоснованные решения в вашем пути к покупке или продаже недвижимости в Израиле.

Будь вы новым иммигрантом или инвестором, руководство Иммо Израиль по переводу средств в Израиль для приобретения недвижимости поможет вам легко сориентироваться в этом процессе.

Как перевести деньги в Израиль | Иммо Израиль

Перевод средств в Израиль с целью приобретения недвижимости в Израиле может быть длительным и утомительным процессом из-за строгих правил, налагаемых на международные финансовые операции. Банки и финансовые учреждения подвергаются тщательному контролю, чтобы избежать незаконной деятельности, такой как отмывание денег и финансирование терроризма. Это может сделать процесс перевода средств сложным и длительным для людей, желающих купить недвижимость в Израиле из-за рубежа.

Международные банковские переводы

С тех пор как несколько лет назад Израиль вступил в Организацию экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), международные банковские переводы стали регулироваться еще более жестко. Израильские банки должны проверять личность клиента и собирать информацию об операциях, например, об источнике средств и их целевом использовании. Банк должен убедиться, что источник любых средств, переведенных из-за рубежа, является законным и не связан с какой-либо незаконной деятельностью. Кроме того, прежде чем переводить средства, необходимо иметь банковский счет в Израиле на свое имя, что также требует определенной документации.

Документы, необходимые для осуществления перевода, могут различаться в разных финансовых учреждениях. Израильские банки часто требуют, чтобы представленные документы были переведены на иврит (присяжным переводчиком). Обычно запрашиваются такие документы, как последние налоговые декларации, платежные ведомости, документы бухгалтера и т.д.

Ввоз наличных денег в Израиль

Если вы совершаете алию или решили привезти в Израиль средства наличными, важно ознакомиться с соответствующими правилами. Согласно сайту Discount Bank, в Израиле суммы до 100 000 шекелей не требуют таможенной декларации, в то время как суммы свыше 100 000 шекелей должны быть задекларированы. Если вы совершаете алию, суммы менее 1 125 000 шекелей не требуют таможенного декларирования.

Хотя вклады наличными в банках возможны, эти операции строго регулируются с точки зрения налогообложения. Поэтому допустимые суммы очень ограничены и различаются в разных финансовых учреждениях.

Денежные переводы онлайн

Перевод денег через Интернет - еще один вариант, который может вас заинтересовать. Платформы для денежных переводов онлайн предлагают удобную и доступную альтернативу, но они также подлежат строгому регулированию и должны соответствовать государственным правилам и стандартам безопасности. Для того чтобы максимально помочь нашим клиентам, компания Иммо Израильl заключила партнерское соглашение со специализированной онлайн-платформой денежных переводов из-за рубежа в Израиль. Используя услуги нашего партнера для приобретения недвижимости в Израиле, клиенты получают выгоду от конкурентоспособного обменного курса, независимо от суммы перевода. Наш партнер также предлагает сниженные комиссии за перевод и специальную службу поддержки клиентов на английском языке, которая поможет клиентам за рубежом сориентироваться в различных правилах. Это позволит вам перевести средства безопасным, простым и, самое главное, быстрым способом.

Для получения дополнительной информации о платформе нашего партнера, пожалуйста, заполните нашу контактную форму с вашими вопросами или подробностями о вашей ситуации. Мы всегда рады помочь и свяжемся с вами как можно скорее.

Как я могу перевести средства в Израиль для приобретения недвижимости?

Откройте для себя все наши статьи о недвижимости для олим хадашим в Израиле. Советы и рекомендации, путеводители - вся информация здесь!

Алия | Блог | Иммо Израиль

Изучите подборку статей наших экспертов об инвестициях в недвижимость в Израиле и увеличьте свою потенциальную доходность.