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Notre expertise sur l'immobilier en Israël | Blog | Immo Israël

Notre expertise sur l'immobilier en Israël

Tout comprendre sur le programme de logement à prix réduit en Israël : conditions, loterie officielle, certificat Zakaut, restrictions de revente et analyse stratégique 2026.

Programme logement Israël 2026 | Dira BeHanacha expliqué

Le programme Dira BeHanacha est aujourd’hui le principal dispositif de logement à prix réduit en Israël. Il permet d’acheter un appartement neuf à un tarif inférieur au marché via une loterie officielle encadrée par l’État.

Voici le guide complet 2026 pour comprendre les conditions d’éligibilité, le fonctionnement de la loterie, les restrictions juridiques et les enjeux stratégiques.

Dira BeHanacha est un programme public israélien permettant d’acheter un logement neuf à prix réduit grâce à une loterie officielle. Il est réservé aux ménages éligibles et impose des restrictions de revente pendant plusieurs années.

Qu’est-ce que le programme Dira BeHanacha ?

Dira BeHanacha est le mécanisme public de logement subventionné en Israël. Il repose sur un système de prix encadré, fixé selon une formule réglementaire appliquée aux terrains publics.

Contrairement au marché libre, où le prix dépend uniquement de l’offre et de la demande, ce programme impose un cadre tarifaire contrôlé par l’État.

Il regroupe les anciens dispositifs d’accession et constitue aujourd’hui la référence en matière de logement à prix réduit.

Source officielle :
https://www.gov.il/he/departments/topics/dira/govil-landing-page

Qui peut participer au programme logement Israël ?

La participation nécessite l’obtention d’un certificat de droit appelé certificat Zakaut.

ne pas avoir possédé de logement sur la période définie par la réglementation

être citoyen israélien ou résident permanent

respecter les règles spécifiques du cycle de loterie en cours

Conditions officielles :
https://www.gov.il/he/pages/tenaey_zkaut

Comment fonctionne la loterie officielle ?

L’inscription s’effectue exclusivement via la plateforme gouvernementale.

Obtention du certificat d’éligibilité

Attribution d’un rang en cas de sélection

Le tirage est aléatoire et la sélection n’est jamais garantie.

Plateforme officielle :
https://www.dira.moch.gov.il/

Que se passe-t-il après une sélection ?

signature du contrat dans un délai déterminé

attente de la livraison si le projet est en construction

Les délais peuvent varier selon l’avancement du chantier.

Peut-on revendre un logement acheté via le programme ?

Les logements acquis dans le cadre de Dira BeHanacha sont soumis à des restrictions de revente pendant plusieurs années.

Des obligations d’occupation peuvent également s’appliquer.

Ces règles visent à empêcher la spéculation et à maintenir la vocation résidentielle du programme.

FAQ officielle :
https://www.gov.il/he/pages/faq_dira

Est-ce intéressant de participer en 2026 ?

La pertinence du programme dépend du profil de l’acquéreur.

Pour un primo-accédant souhaitant s’installer durablement en Israël, le différentiel de prix peut représenter un avantage financier important.

Pour un investisseur recherchant flexibilité et liquidité rapide, les restrictions de revente et les délais de construction peuvent limiter l’intérêt stratégique.

Programme public ou marché libre : comparaison stratégique

Le programme favorise la stabilité résidentielle.
Le marché libre offre davantage de flexibilité patrimoniale.

participer sans validation bancaire préalable

se focaliser uniquement sur la réduction de prix

Questions fréquentes des francophones en Israël

Le programme est-il accessible aux nouveaux immigrants ?
Oui, sous réserve de remplir les critères d’éligibilité.

Les démarches sont-elles disponibles en français ?
Non, les plateformes officielles sont en hébreu.

La sélection garantit-elle l’obtention d’une hypothèque ?
Non, la décision bancaire reste indépendante.

Carte interactive :
https://moch.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=40c996fd924c46f6815e77a9eef81362

Programme officiel
https://www.gov.il/he/departments/topics/dira/govil-landing-page

Conditions
https://www.gov.il/he/pages/tenaey_zkaut

Inscription
https://www.gov.il/he/service/register_for_discounted_housing_lottery

Cet article a une vocation strictement informative et ne constitue pas un avis juridique.

Programme logement Israël 2026 : Dira BeHanacha expliqué

Impôt immobilier en Israël pour non-résidents : taxe d’achat, plus-value, revenus locatifs, double imposition et obligations fiscales 2026.

Fiscalité immobilière Israël étranger 2026 | Guide complet

Acheter un bien immobilier en Israël en tant qu’étranger ou non-résident implique un cadre fiscal spécifique.

La fiscalité immobilière israélienne repose sur trois niveaux principaux :

impôt sur la plus-value lors de la revente

À cela s’ajoutent les enjeux de résidence fiscale et de double imposition.

Un étranger ou non-résident qui achète un bien immobilier en Israël est soumis à la taxe d’achat au barème investisseur, à l’impôt sur les revenus locatifs perçus en Israël et à l’impôt sur la plus-value en cas de revente. Il doit également vérifier les règles de double imposition avec son pays de résidence.

Qui est considéré comme non-résident fiscal en Israël ?

La résidence fiscale est déterminée selon :

Un investisseur vivant principalement à l’étranger est généralement considéré comme non-résident fiscal.

Source officielle – Autorité fiscale israélienne :
https://www.gov.il/he/departments/israel_tax_authority/govil-landing-page

Taxe d’achat en Israël pour un étranger

Lorsqu’un non-résident achète un appartement en Israël, il est en principe soumis au barème applicable aux investisseurs.

Contrairement aux résidents achetant une résidence principale, les non-résidents ne bénéficient généralement pas des taux réduits.

Les taux sont progressifs et actualisés régulièrement.

Il est recommandé de vérifier les barèmes actualisés auprès de l’Autorité fiscale israélienne.

Impôt sur les revenus locatifs pour non-résidents

Un étranger percevant des loyers en Israël est imposable en Israël sur ces revenus.

Deux régimes fiscaux principaux existent :

imposition sur le revenu net après déduction des charges

Les revenus doivent également être déclarés dans le pays de résidence fiscale du propriétaire, sous réserve des conventions fiscales applicables.

Double imposition et conventions fiscales

Israël a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays afin d’éviter la double imposition.

le revenu immobilier est imposé dans le pays où se situe le bien

le pays de résidence accorde un crédit d’impôt

Une mauvaise compréhension de ces mécanismes peut entraîner une imposition cumulative.

Il est donc essentiel d’analyser la convention fiscale applicable.

Impôt sur la plus-value immobilière pour un non-résident

En cas de revente d’un bien situé en Israël, le non-résident est soumis à l’impôt sur la plus-value.

Contrairement à certains résidents pouvant bénéficier d’exonérations sur résidence principale, un étranger est généralement imposé selon le régime standard.

Source officielle :
https://www.gov.il/he/departments/topics/realty_taxation/govil-landing-page

Obligations déclaratives pour un étranger propriétaire en Israël

de déposer des déclarations fiscales en Israël

de déclarer les revenus immobiliers dans son pays de résidence

de respecter les règles bancaires internationales

Les obligations peuvent varier selon que le bien est détenu en nom propre ou via une société.

Investisseur étranger : quels risques fiscaux ?

la mauvaise qualification du statut fiscal

l’oubli de déclaration dans le pays de résidence

la sous-estimation de l’impôt sur la plus-value

Une planification fiscale préalable permet de sécuriser l’investissement.

Résident, nouvel immigrant ou non-résident : différences clés

La fiscalité immobilière en Israël varie selon :

nouvel immigrant bénéficiant de régimes spécifiques

La qualification correcte du statut fiscal est déterminante.

Est-ce plus lourd fiscalement pour un étranger ?

En matière de taxe d’achat, la fiscalité d’un non-résident est similaire à celle d’un investisseur israélien.

l’absence d’exonérations liées à la résidence principale

les obligations déclaratives internationales

évolution des barèmes de taxe d’achat

renforcement des échanges d’informations fiscales internationaux

Autorité fiscale israélienne
https://www.gov.il/he/departments/israel_tax_authority/govil-landing-page

Fiscalité immobilière
https://www.gov.il/he/departments/topics/realty_taxation/govil-landing-page

Fiscalité immobilière en Israël pour étrangers : ce qu’il faut savoir en 2026

Jérusalem est une ville complexe et segmentée. Découvrez comment elle fonctionne aujourd’hui, ses quartiers et ses rythmes, avant de vous y installer ou d’y acheter.

Jérusalem : comprendre la ville avant de s’y installer ou d’y acheter | Immo Israel

Introduction – Une ville connue, rarement comprise

Jérusalem est l’une des villes les plus connues au monde. Elle évoque immédiatement l’histoire, la religion et des symboles forts. Pourtant, lorsqu’il s’agit d’y vivre au quotidien, Jérusalem est souvent mal comprise. Au-delà de son image internationale, c’est une ville résidentielle, structurée par des quartiers très différents, des services municipaux étendus et des réalités de vie contrastées.

Avant toute décision d’installation ou d’achat immobilier, comprendre le fonctionnement réel de la ville est essentiel.

Une ville façonnée par des strates successives

Jérusalem ne s’est pas développée selon un plan urbain unique. Son organisation actuelle résulte de couches historiques successives qui ont marqué le bâti, la topographie et les équilibres internes. Cette construction progressive explique la complexité de la ville et les contrastes parfois très forts entre zones proches.

Cette réalité historique continue d’influencer l’aménagement, la gestion municipale et la manière dont les habitants vivent la ville.

Une identité urbaine profondément segmentée

Jérusalem n’est pas homogène. Elle rassemble des populations aux modes de vie variés, réparties dans des quartiers aux identités marquées. Il n’existe pas une seule manière de vivre à Jérusalem ; le choix du quartier est souvent plus déterminant que le type de bien.

Comprendre la logique d’un secteur précis est une étape clé de tout projet résidentiel.

Vivre à Jérusalem implique des rythmes spécifiques, influencés par le calendrier religieux, les jours fériés et la diversité culturelle. Les services municipaux structurent fortement la vie quotidienne : écoles, centres communautaires, équipements culturels, parcs, bibliothèques et services administratifs.

La ville dispose d’un réseau de transports publics comprenant bus et tram, reliant de nombreux quartiers, avec une accessibilité variable selon les zones et les horaires.

Ce que l’on sous-estime le plus souvent

Beaucoup abordent Jérusalem comme une ville uniforme. Une première impression, souvent touristique, ne reflète pas toujours la réalité du quotidien. Les écarts entre quartiers, les rythmes locaux et les usages nécessitent une observation attentive.

À Jérusalem, un projet réussi repose sur une compréhension fine du contexte local.

Jérusalem évolue à travers des projets de développement urbain, de transport et de renouvellement de certains quartiers. Ces évolutions, portées par la municipalité, visent à améliorer les infrastructures et la qualité de vie.

Elles s’inscrivent toutefois dans un cadre contraint par l’histoire et la topographie : la ville progresse par ajustements successifs plutôt que par ruptures rapides.

Jérusalem dans un projet d’installation ou d’achat

Jérusalem correspond souvent à des projets de vie ancrés dans le long terme, où l’environnement culturel et la stabilité jouent un rôle central. En revanche, elle peut se révéler plus exigeante pour ceux qui recherchent une ville homogène et fluide.

Avant toute démarche immobilière, il est utile d’explorer les biens et secteurs disponibles afin de confronter les projections à la réalité du marché. Les annonces à Jérusalem peuvent être consultées via une recherche dédiée sur Immo Israel :
https://www.immoisrael.com/fr/recherche

Cadre municipal et informations pratiques

Jérusalem est administrée par la Municipalité de Jérusalem, responsable des services publics, de l’éducation, de la culture, des infrastructures et des espaces publics. Les informations officielles, démarches et services aux résidents sont accessibles sur le site de la ville :
https://www.jerusalem.muni.il/

Conclusion – Comprendre Jérusalem avant de s’engager

Jérusalem est une ville exigeante, riche et complexe. Elle ne se choisit pas sur une impression, mais sur une compréhension approfondie de ses quartiers, de ses rythmes et de ses équilibres internes.

Pour toute personne qui se renseigne sur Jérusalem, prendre le temps de comprendre la ville avant de s’y installer ou d’y acheter est une étape essentielle. À Jérusalem, la qualité de la décision dépend directement de la qualité de la compréhension préalable.

Jérusalem : comprendre la ville avant de s’y installer ou d’y acheter

Découvrez les principales villes israéliennes : cadre de vie, quartiers, immobilier, prix et spécificités locales pour mieux vivre, acheter ou investir en Israël.

Villes israéliennes : guide des villes pour vivre et investir en Israël

Tel Aviv est une ville dense, dynamique et fragmentée. Découvrez comment elle fonctionne aujourd’hui, ses quartiers et ses exigences, avant de vous y installer ou d’y acheter.

Tel Aviv : comprendre la ville avant de s’y installer ou d’y acheter | Immo Israel

Introduction – Une ville familière en apparence, exigeante en réalité

Tel Aviv est souvent perçue comme la ville la plus accessible d’Israël. Son image internationale évoque la mer, la modernité, la vie culturelle et une atmosphère urbaine fluide. Pour beaucoup, elle semble intuitive, presque évidente.

Pourtant, lorsqu’il s’agit de s’y installer ou d’y acheter un bien immobilier, Tel Aviv se révèle plus complexe qu’il n’y paraît. Derrière une apparente homogénéité se cache une ville dense, fragmentée, aux équilibres locaux très marqués. Comprendre Tel Aviv avant toute décision est essentiel.

Une ville récente, construite par extensions successives

Contrairement à Jérusalem, Tel Aviv est une ville relativement jeune. Son développement s’est fait par extensions successives, intégrant au fil du temps des quartiers aux logiques très différentes. Cette croissance rapide explique la diversité des tissus urbains et des typologies de logements.

La ville n’a pas été pensée comme un ensemble uniforme. Chaque zone reflète une période, un usage et une densité spécifiques, ce qui influe directement sur la qualité de vie et les usages quotidiens.

Tel Aviv n’est pas une ville monolithique. Elle se compose d’une mosaïque de quartiers aux identités très distinctes. Deux secteurs proches géographiquement peuvent offrir des expériences de vie radicalement différentes en termes de bruit, de densité, de population et de services.

Le choix du quartier est donc déterminant. À Tel Aviv, il est souvent plus structurant que le choix du type de bien ou même de la surface.

Vivre à Tel Aviv implique d’accepter une ville en mouvement constant. Le rythme est rapide, l’espace est dense et la vie urbaine omniprésente. Les déplacements, les horaires, la fréquentation des espaces publics et l’usage des infrastructures sont fortement marqués par cette intensité.

La ville bénéficie de nombreux services municipaux, d’une offre culturelle riche, de plages accessibles et d’un réseau de transports en développement. Cependant, l’accessibilité et le confort quotidien varient fortement selon les quartiers.

Beaucoup sous-estiment le niveau de densité de Tel Aviv. La proximité de la mer ou des zones centrales peut masquer des contraintes importantes : bruit, circulation, pression immobilière et rareté de l’espace.

Il est également fréquent de surestimer l’homogénéité de la ville. Tel Aviv exige une lecture fine de ses micro-zones. Une décision fondée uniquement sur l’image globale de la ville peut conduire à des décalages importants entre attentes et réalité.

Pour qui Tel Aviv est réellement adaptée

Tel Aviv convient particulièrement aux personnes qui recherchent une vie urbaine intense, une proximité immédiate avec les services, la culture et les espaces publics, et qui acceptent la densité comme une composante normale du quotidien.

La ville s’adresse davantage à des profils capables de composer avec :

une forte pression sur le marché immobilier

des compromis entre centralité et confort

À l’inverse, Tel Aviv peut se révéler moins adaptée à ceux qui recherchent avant tout le calme, la stabilité résidentielle ou une vie urbaine peu contraignante. Comprendre cette exigence permet d’éviter des choix fondés uniquement sur l’attractivité perçue de la ville.

Tel Aviv évolue en permanence. La ville s’adapte à sa croissance par des projets de rénovation, de densification et d’amélioration des infrastructures. Ces transformations visent à répondre à une demande résidentielle forte dans un espace contraint.

Cette dynamique rend certains secteurs plus attractifs à moyen terme, mais elle impose également une vigilance accrue sur les nuisances temporaires, les chantiers et les évolutions de l’environnement immédiat.

Tel Aviv dans un projet d’installation ou d’achat

Tel Aviv attire des profils recherchant une vie urbaine dense et centrale. Elle peut constituer un excellent choix lorsque le projet est clairement défini et aligné avec les réalités locales.

Avant toute démarche immobilière, il est essentiel de confronter le projet personnel aux contraintes concrètes de la ville. Les biens disponibles à Tel Aviv peuvent être consultés via une recherche dédiée sur Immo Israel :
https://www.immoisrael.com/fr/?s=Tel+Aviv

Tel Aviv est administrée par la municipalité de Tel Aviv-Yafo, responsable des services publics, de l’éducation, de la culture, des infrastructures et des espaces urbains. Les informations officielles, démarches administratives et services aux résidents sont accessibles sur le site de la ville :
https://www.tel-aviv.gov.il/

Conclusion – Comprendre Tel Aviv avant de s’engager

Tel Aviv est une ville attractive, mais exigeante. Elle ne se résume pas à son image extérieure et demande une compréhension fine de ses quartiers, de sa densité et de ses usages.

Pour toute personne qui se renseigne sur Tel Aviv, prendre le temps de comprendre la ville avant de s’y installer ou d’y acheter est une étape indispensable. À Tel Aviv, la qualité de la décision dépend directement de la précision de l’analyse préalable.

Tel Aviv : comprendre la ville avant de s’y installer ou d’y acheter

Israël n’est pas un marché urbain homogène. Découvrez comment comprendre les villes israéliennes, leurs logiques et leurs différences avant de s’y installer ou d’y acheter.

Comprendre les villes d’Israël : comment choisir avant de s’installer | Immo Israel

Introduction – Le choix de la ville est la décision structurante

En Israël, le choix de la ville précède presque toutes les autres décisions. Avant le type de bien, avant le quartier précis, avant même le budget, c’est la compréhension de la ville qui conditionne la réussite d’un projet d’installation ou d’achat immobilier.

Contrairement à ce que l’on imagine parfois depuis l’étranger, Israël n’est pas un marché urbain uniforme. Chaque ville fonctionne selon ses propres logiques, son histoire, ses équilibres sociaux et son rythme de vie. Comprendre ces différences est une étape essentielle avant toute décision.

Israël n’est pas un marché urbain homogène

Les villes israéliennes présentent des contrastes forts, parfois sur de courtes distances. La manière de vivre, de se déplacer, d’éduquer ses enfants ou de projeter son avenir peut changer radicalement d’une ville à l’autre.

Ces différences s’expliquent par plusieurs facteurs :

la place des institutions, de l’économie et de la culture

la relation entre centre, quartiers et périphérie

Il n’existe donc pas de “ville idéale” universelle, mais des villes plus ou moins adaptées à un projet donné.

Comment lire une ville israélienne avant de choisir

Comprendre une ville israélienne ne consiste pas à additionner des critères techniques. Il s’agit plutôt d’observer des équilibres.

le rythme quotidien (calme, intense, saisonnier)

la structure des quartiers et leur segmentation

la stabilité résidentielle ou le turnover

la place des services municipaux et des infrastructures

Cette lecture permet d’éviter les choix fondés uniquement sur l’image, la réputation ou une première impression.

Les grandes familles de villes en Israël

Sans entrer dans une classification rigide, on peut identifier plusieurs grandes logiques urbaines en Israël.

Certaines villes fonctionnent comme des métropoles dynamiques, avec une forte densité, une activité économique intense et un rythme rapide.
D’autres sont davantage résidentielles, structurées autour de la vie familiale, de la stabilité et du long terme.
Certaines villes combinent une dimension historique forte avec une vie contemporaine active.
Enfin, certaines villes sont en transformation, portées par des projets de développement, de renouvellement urbain ou des politiques spécifiques.

Comprendre à quelle logique appartient une ville aide à mieux situer son propre projet.

Chaque ville mérite une lecture spécifique, au-delà des généralisations. Les articles ci-dessous proposent une analyse détaillée de plusieurs villes israéliennes, afin d’aider à comprendre leurs fonctionnements respectifs.

🔗 Jérusalem : comprendre la ville avant de s’y installer ou d’y acheter
🔗 Tel Aviv : comprendre la ville avant de s’y installer ou d’y acheter
🔗 Netanya : comprendre la ville avant de s’y installer ou d’y acheter
🔗 Ra’anana : comprendre la ville avant de s’y installer ou d’y acheter

D’autres villes viendront compléter cette série au fil du temps.

Relier compréhension urbaine et projet immobilier

Comprendre une ville ne signifie pas encore choisir un bien. Cela signifie réduire les écarts entre attentes et réalité. Une fois cette compréhension acquise, il devient plus pertinent d’explorer le marché immobilier local.

Les biens disponibles par ville peuvent être consultés directement sur Immo Israel en effectuant une recherche ciblée selon la zone recherchée :
https://www.immoisrael.com/fr/

En Israël, la réussite d’un projet d’installation ou d’achat repose rarement sur un seul critère. Elle dépend avant tout de l’alignement entre un projet de vie et le fonctionnement réel de la ville choisie.

Cette page a pour vocation de servir de point d’entrée. Comprendre les villes d’Israël est une étape préalable indispensable, qui permet ensuite d’aborder les choix immobiliers avec plus de clarté, de cohérence et de sérénité.

Comprendre les villes d’Israël : comment choisir avant de s’installer ou d’acheter

Avant de faire une offre d’achat immobilier en Israël, certains signaux discrets méritent une attention particulière. Comment les identifier et les interpréter sans céder à l’émotion.

Acheter un bien immobilier en Israël : repérer les signaux faibles avant l’offre

À l’approche de l’offre d’achat, la plupart des éléments visibles ont déjà été analysés. Le bien a été visité, parfois revu, comparé à d’autres options, et semble globalement correspondre au projet. Pourtant, c’est souvent à ce stade que certains détails discrets — presque imperceptibles — prennent une importance décisive.

Ces signaux faibles ne sont ni des défauts évidents ni des obstacles formels. Ils se manifestent par de légères incohérences, des impressions persistantes ou des zones d’ombre qui méritent d’être prises au sérieux avant toute décision engageante.