Acheter un bien immobilier en Israël en tant qu’étranger ou non-résident implique un cadre fiscal spécifique.
La fiscalité immobilière israélienne repose sur trois niveaux principaux :
- taxe d’achat lors de l’acquisition
- impôt sur les revenus locatifs
- impôt sur la plus-value lors de la revente
À cela s’ajoutent les enjeux de résidence fiscale et de double imposition.
Réponse rapide
Un étranger ou non-résident qui achète un bien immobilier en Israël est soumis à la taxe d’achat au barème investisseur, à l’impôt sur les revenus locatifs perçus en Israël et à l’impôt sur la plus-value en cas de revente. Il doit également vérifier les règles de double imposition avec son pays de résidence.
Qui est considéré comme non-résident fiscal en Israël ?
La résidence fiscale est déterminée selon :
- la durée de présence en Israël
- le centre des intérêts économiques
- le centre de vie familial
Un investisseur vivant principalement à l’étranger est généralement considéré comme non-résident fiscal.
Source officielle – Autorité fiscale israélienne :
https://www.gov.il/he/departments/israel_tax_authority/govil-landing-page
Taxe d’achat en Israël pour un étranger
Lorsqu’un non-résident achète un appartement en Israël, il est en principe soumis au barème applicable aux investisseurs.
Contrairement aux résidents achetant une résidence principale, les non-résidents ne bénéficient généralement pas des taux réduits.
Les taux sont progressifs et actualisés régulièrement.
Il est recommandé de vérifier les barèmes actualisés auprès de l’Autorité fiscale israélienne.
Impôt sur les revenus locatifs pour non-résidents
Un étranger percevant des loyers en Israël est imposable en Israël sur ces revenus.
Deux régimes fiscaux principaux existent :
- imposition forfaitaire
- imposition sur le revenu net après déduction des charges
Le choix du régime dépend :
- du montant des loyers
- du profil fiscal global
- du pays de résidence
Les revenus doivent également être déclarés dans le pays de résidence fiscale du propriétaire, sous réserve des conventions fiscales applicables.
Double imposition et conventions fiscales
Israël a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays afin d’éviter la double imposition.
En général :
- le revenu immobilier est imposé dans le pays où se situe le bien
- le pays de résidence accorde un crédit d’impôt
Une mauvaise compréhension de ces mécanismes peut entraîner une imposition cumulative.
Il est donc essentiel d’analyser la convention fiscale applicable.
Impôt sur la plus-value immobilière pour un non-résident
En cas de revente d’un bien situé en Israël, le non-résident est soumis à l’impôt sur la plus-value.
Contrairement à certains résidents pouvant bénéficier d’exonérations sur résidence principale, un étranger est généralement imposé selon le régime standard.
Le calcul repose sur :
- le prix d’acquisition
- le prix de vente
- les frais reconnus
- la durée de détention
Source officielle :
https://www.gov.il/he/departments/topics/realty_taxation/govil-landing-page
Obligations déclaratives pour un étranger propriétaire en Israël
Un non-résident peut être tenu :
- de déposer des déclarations fiscales en Israël
- de déclarer les revenus immobiliers dans son pays de résidence
- de respecter les règles bancaires internationales
Les obligations peuvent varier selon que le bien est détenu en nom propre ou via une société.
Investisseur étranger : quels risques fiscaux ?
Les principaux risques concernent :
- la mauvaise qualification du statut fiscal
- l’oubli de déclaration dans le pays de résidence
- la sous-estimation de l’impôt sur la plus-value
- les variations réglementaires
Une planification fiscale préalable permet de sécuriser l’investissement.
Résident, nouvel immigrant ou non-résident : différences clés
La fiscalité immobilière en Israël varie selon :
- résident fiscal israélien
- nouvel immigrant bénéficiant de régimes spécifiques
- investisseur non-résident
La qualification correcte du statut fiscal est déterminante.
Est-ce plus lourd fiscalement pour un étranger ?
En matière de taxe d’achat, la fiscalité d’un non-résident est similaire à celle d’un investisseur israélien.
La différence majeure réside dans :
- l’absence d’exonérations liées à la résidence principale
- la gestion de la double imposition
- les obligations déclaratives internationales
Points de vigilance en 2026
- évolution des barèmes de taxe d’achat
- renforcement des échanges d’informations fiscales internationaux
- modifications des règles de plus-value
- impact des conventions fiscales
Sources officielles
Autorité fiscale israélienne
https://www.gov.il/he/departments/israel_tax_authority/govil-landing-page
Fiscalité immobilière
https://www.gov.il/he/departments/topics/realty_taxation/govil-landing-page
Cet article a une vocation strictement informative et ne constitue pas un avis juridique.