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Découvrez le marché immobilier israélien. Notre équipe vous guide dans l'achat, la vente et la location de biens, que vous soyez Olé Hadash, local ou investisseur.

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Notre expertise sur l'immobilier en Israël

Parcourez le processus d'achat immobilier unique en Israël : découvrez la Promesse d'Achat contraignante. Plongez plus profondément dans notre guide pour un achat avisé en Israël.

Le guide de l'achat immobilier en Israël : Le processus d'achat

Les étapes du processus d'achat en Israël sont différentes de celles de la France, il est donc très important de ne signer aucun document sans l'accord préalable de votre avocat.

Lorsque vous achetez un bien immobilier en France, la première étape est généralement de signer et d'envoyer au propriétaire une offre d'achat. Ce document comporte des conditions suspensives qui vous permettent d'annuler le contrat en fonction de votre plan de financement, par exemple, en cas de refus de crédit par la banque. 

En Israël, c'est totalement différent ! Une fois que vous avez décidé d'acquérir un bien, vous ne devez pas signer l'offre d'achat. Par contre, il faut faire très attention, car le vendeur (ou son agent immobilier) peut vous demander de signer une promesse d'achat (Zichron Dvarim).

Le problème ? En Israël, il n'y a pas de conditions suspensives, ce qui signifie qu'une fois ce document signé, vous vous engagez à acheter le bien au prix décrit dans la promesse d'achat, et ce, même si des failles sont découvertes dans le bien immobilier après la signature. La promesse d'achat est un document juridique légal, même s'il s'agit de quelques phrases écrites à la main sur un bout de papier signé par le vendeur et l'acheteur. De plus, ce document une fois signé doit être déclaré et est soumis à des taxes.

En outre, il est inutile de signer une promesse d'achat ou quelque offre que ce soit lors de l'achat d'un bien immobilier car le contrat contient déjà toutes les informations nécessaires pour la transaction. En effet, les actes de vente définitifs sont déjà signés par les parties lors de la signature du contrat d'achat, qui ne comporte également pas de clause suspensive liée au prêt. Ces actes seront ensuite enregistrés une fois que le paiement et la remise des clés auront eu lieu.

Il est important de noter que lorsque vous achetez dans un projet immobilier en cours de construction auprès d'un promoteur (Kablan), les procédures peuvent être différentes de celles d'un achat classique. Il est fréquent que l'on vous demande de signer une offre d'achat ou une promesse d'achat, accompagnée d'un acompte, en attendant la finalisation du contrat d'achat. À ce stade, il est crucial de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous assurer que vous êtes protégé contre les risques potentiels. Votre avocat pourra veiller à ce que le document que vous signez soit annulable, que votre acompte soit placé sous séquestre et remboursable en toutes circonstances et que vous ne soyez pas soumis à des obligations fiscales inattendues.

N'oubliez pas ! Étant donné qu'il n'existe pas de clause suspensive en Israël concernant le financement, vous devez absolument vous assurer auprès de la banque que vous êtes autorisé à emprunter la somme dont vous avez besoin pour l'achat avant la signature du contrat !

Le compromis de vente (L'acte authentique)

Une fois les négociations passées, c'est à votre avocat de préparer le compromis de vente en fonction des accords passés entre vous et le vendeur.

Le compromis de vente en Israël inclut les détails de la propriété tels qu'ils figurent dans le registre foncier israélien. Le contrat immobilier en Israël explique également comment les paiements seront effectués et échelonnés d'après un calendrier. Il peut également inclure des conséquences suite au non-respect de l'un des engagements du vendeur concernant le bien, parfois du calendrier de paiement et de la compensation requise en conséquence. D'autres aspects du compromis de vente en Israël peuvent prendre en compte des problèmes que le vendeur doit résoudre, notamment en ce qui concerne les frais impayés liés à la municipalité ou aux entreprises de services publics.

La signature du compromis de vente se fera généralement entre 1 et 2 semaines après les négociations, au bureau de l'avocat du vendeur et en présence généralement de l'agent immobilier (qui attend de recevoir son cachet avec impatience une fois le contrat signé). Les deux parties signent alors le contrat ainsi que de nombreux documents liés à l'imposition de la propriété, comme la taxe d'achat (Mas Rehicha) et la taxe de plus-value (Mas Shevah). Le vendeur signe également des documents pour assurer qu'il n'y a pas de dettes ou de problèmes cachés liés au bien tandis que l'acheteur déclare avoir vu l'appartement et l'acheter "tel quel". Les parties signent également un avis d'avertissement (Hearat Azhara) et une procuration irrévocable aux avocats (Yipoui Koah Bilti Hozer). De plus, votre avocat va inscrire une mention au cadastre indiquant que vous êtes en cours d'acquisition du bien immobilier. Le vendeur ne peut donc plus vendre le bien à qui que ce soit d'autre. Enfin, l'acheteur paie l'apport personnel prévu pour le bien en remettant un chèque de banque au vendeur qui atteste de la réception de ce paiement en signant une confirmation de réception.

En Israël, le compromis de vente équivaut à l'acte authentique de vente existant en France, c'est à dire que vous devenez réellement propriétaire dès que le compromis de vente est signé chez l'avocat.

Les frais liés à la transaction immobilière sont répartis de manière équitable entre l'acheteur et le vendeur, selon les termes précisés dans les documents de vente.

Avant la date prévue de votre entrée dans le bien, vous devez, avec le vendeur, faire ensemble la passation des différents impôts et taxes sur le bien, que ce soit l'eau, le gaz, l'électricité ou la taxe foncière (arnona). Certains de ces services peuvent s'effectuer en ligne, tandis que d'autres requièrent une prise de rendez-vous ainsi que votre présence à vous et celle du vendeur. Cela peut également différer en fonction de votre ville, car ces services sont proposés par différentes entreprises en fonction de votre localisation.

Afin d'effectuer la passation des services d'électricité, d'eau et du gaz, il faut connaître le numéro de compteur à la date d'entrée du bien (cela peut également se faire quelques jours à l'avance si le bien est vide et que vous vous êtes mis d'accord avec le vendeur). De toute manière, vous devez préciser la date d'entrée dans le bien et envoyer une copie de votre contrat.

La taxe foncière est répartie entre vous et le vendeur selon la date d'entrée. Étant donné que celle-ci est payée tous les deux mois, il se peut que le vendeur ait déjà payé le premier mois suivant votre arrivée. Il recevra un remboursement de la part de la mairie et ce sera à vous de payer ce mois-ci.

Concernant les charges de copropriétés, le vendeur est tenu de payer jusqu'à votre date d'entrée au bien.

Vous avez emménagé dans votre nouveau bien ? Mazal Tov ! N'oubliez pas de vous rendre sur le site du gouvernement afin de mettre votre adresse à jour. Il est important de le faire car vous devrez recevoir un nouveau "Sefah" sur votre carte d'identité comportant votre adresse actuelle.

Vous êtes maintenant prêts à acheter votre bien immobilier en Israël. Pour plus d'informations sur chacune des étapes du processus d'achat, rendez-vous sur notre blog, dans lequel vous pourrez consulter de nombreux articles concernant la vente, l'achat et de nombreuses informations sur le marché immobilier israélien en général. 

L'équipe d'Immo Israël se tient à votre service pour toute question via notre formulaire de contact.

À très bientôt dans votre nouveau logement en Israël !

Le processus d'achat d'un bien immobilier en Israël (partie 5)

Découvrez tous nos guides et astuces concernant l'immobilier en Israël, écrits par les experts en immobilier d'Immo Israël.

Guides | Blog | Immo Israël

Apprenez à estimer précisément les prix des propriétés en Israël pour des négociations efficaces. Découvrez les méthodes d'évaluation de la valeur marchande équitable.

Le guide de l'achat immobilier en Israël : Estimer et négocier

Estimer le prix réel d'un bien n'est pas une mince affaire. Les propriétaires cherchent à le vendre au plus haut prix possible tandis que les acheteurs cherchent à l'acquérir au plus bas prix possible.

Estimer le prix d'un bien peut être difficile pour les acheteurs sans recherche préalable sur le marché. Estimer correctement le prix est important pour les négociations. Il existe plusieurs moyens pour obtenir une estimation juste : 

Pour obtenir une estimation juste du prix d'un bien immobilier, il est possible de vérifier avec l'agent immobilier avec qui vous travaillez si celui-ci pense que le bien correspond au prix du marché. Si votre agent immobilier est professionnel et que vous lui faites confiance, cette option peut suffire. 

Une alternative est de faire appel à un professionnel en estimation (Shamay). Ce dernier effectuera une enquête sur le bien, en recueillant des informations auprès des autorités locales, en vérifiant l'état de la planification, les droits sur la propriété, les ajouts de construction, l'éligibilité sur la propriété, ainsi que toutes les transactions effectuées dans la région. Il fournira ensuite un compte rendu complet sur le bien, incluant des informations sur les prix des biens similaires dans le quartier, vous donnant une idée plus précise de la valeur réelle du bien.

Pour les acheteurs ne souhaitant pas faire appel à un Shamay, il est possible d'estimer le prix d'un bien par soi-même en comparant le bien à un bien similaire le plus possible à celui que vous achetez. Vous pouvez vérifier les appartements ayant été vendus dans l'immeuble, mais il faut garder à l'esprit que, dans le même immeuble, les appartements peuvent être différents. 

Il est également conseillé de consulter Immo Israël afin de comparer les prix et les critères des biens similaires dans le même quartier, ou de consulter le site immobilier gouvernemental pour obtenir des informations sur tous les biens vendus à l'adresse choisie, ainsi que dans les environs. Vous y trouverez également de nombreuses informations concernant les alentours du logement.

Si, lorsqu'on achète une voiture d'occasion, il est fortement conseillé de lui faire passer le contrôle technique complet, utiliser les services d'un expert pour l'achat d'un bien immobilier s'avère indispensable car il vous évitera des surprises désagréables.

Bonne nouvelle : Depuis 2013, l'État rend accessible à tous les particuliers les ventes réalisées autour d'une adresse donnée !

Pour les trouver, rendez-vous sur le site immobilier gouvernemental et saisissez (en hébreu) l'adresse de votre choix. Vous pouvez ensuite choisir le nombre de pièces des logements que vous souhaitez comparer.

Une fois que vous avez obtenu les données des ventes récentes, sélectionnez les propriétés qui ont des caractéristiques similaires à celles que vous voulez évaluer (type de bien, surface, étage, année de construction, etc.). Ensuite, calculez le prix moyen au mètre carré de ces ventes pour avoir une estimation des prix de vente dans le quartier. Pour info, sur immoisrael.com, toutes les annonces comportent déjà le prix du bien au mètre carré !

Ces informations ont le mérite d'être précises et incontestables : vous pourrez les utiliser pour négocier le prix de votre futur bien immobilier.

Certaines caractéristiques sont unanimement valorisées, indépendamment des préférences individuelles de chacun.

En utilisant la moyenne des prix du quartier, il est possible d'établir un intervalle haut et un intervalle bas pour les propriétés dans ce quartier. 

Les caractéristiques d'un bien immobilier, comme la présence d'un ascenseur ou l'emplacement à un étage élevé, peuvent avoir un impact sur la valeur globale de ce bien. Par exemple, un appartement dans un immeuble équipé d'un ascenseur peut être considéré comme plus valorisé avec une augmentation de 10% par rapport à la valeur moyenne, tandis qu'un appartement à un étage élevé dans un immeuble sans ascenseur peut diminuer sa valeur entre 10 et 15% par rapport à la valeur moyenne.

Il est donc important de bien situer le bien entre ces deux intervalles. Le tableau ci-contre vous donne une estimation des différentes plus-values et moins-values à prendre en compte concernant le logement que vous souhaitez acquérir.

En utilisant les conseils que nous vous avons donnés pour évaluer le prix d'un bien immobilier, vous serez mieux préparé pour affronter la négociation.

Comme vous vous en êtes sûrement déjà rendu compte, si vous habitez en Israël, les mentalités françaises et israéliennes diffèrent quelque peu… Ici, les négociations ne se font pas par écrit mais, bel et bien en face à face, que ce soit par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou directement en discutant avec le propriétaire.

Immo Israël vous propose plusieurs conseils afin de gérer au mieux les différentes étapes de la négociation : 

En premier lieu, restez toujours respectueux et laissez votre ego à la maison - n'oubliez pas que le vendeur est également un être humain et une personne à l'ego blessé ne vous vendra pas son bien. Au contraire, rapprochez-vous du vendeur, et profitez-en pour poser certaines questions importantes - pourquoi vend-il le bien maintenant ? Depuis combien de temps le bien est-il sur le marché ? À quel point est-il pressé de vendre ?

N'abordez pas le sujet du prix du bien au téléphone, ni avant d'avoir visité le bien au moins une première fois. Vous devez d'abord décider si le bien vous intéresse réellement et ne pas discuter du prix trop vite. Si vous êtes vraiment intéressés et avez su répondre à toutes vos questions concernant le bien et ses environs, alors seulement vous pouvez entamer l'étape de la négociation.

Si le bien appartient à un projet neuf et que la négociation se fait face à l'entrepreneur - gardez en tête que la négociation ne sera pas forcément en vue d'une baisse de prix mais pourrait également inclure une amélioration des propriétés du bien, telle qu'une cuisine plus moderne ou un carrelage censé coûter plus cher que celui de base. Ce type de négociation fonctionne également pour les biens de seconde main. Vous pouvez, par exemple, demander d'avancer la date d'entrée, de payer un apport personnel plus élevé dès la signature du contrat en échange d'une remise ou de convaincre le propriétaire de laisser les meubles et la climatisation en place dans l'appartement.

N'oubliez pas de baser vos négociations sur les données que vous avez recueillies lors de votre estimation du prix du bien, que ce soit grâce à l'expertise professionnelle d'un shamay, par un agent immobilier ou par vous-même. Utilisez-les afin d'argumenter votre discussion.

Le guide de l'achat immobilier en Israël : Estimer et négocier (partie 4)

Découvrez le marché immobilier israélien avant l'Alyah ou l'achat de propriété. Comprenez les différences de marché pour investir intelligemment. Visitez notre blog pour des astuces et insights.

Le guide de l'achat immobilier en Israël : Définir son projet

Le bon moment pour acheter, c'est quand vous êtes prêts !

Avant de vous lancer dans une Alyah en Israël ou d'acheter de l'immobilier en Israël, il est important de comprendre les différences entre les marchés immobiliers français et israélien. En effet, les prix des biens en Israël ne reflètent pas les prix du marché français ou européen, si bien que vous risquez d'avoir un choc en comparant le budget requis pour l'achat d'un bien en Israël. 

Une chose est sûre, les prix du marché immobilier israélien sont en perpétuelle augmentation, et ce, peu importe votre lieu de prédilection. Aussi, si votre budget vous le permet et que vous avez bien défini votre projet et vos attentes, n'attendez pas ! Les prix de l'immobilier d'il y a un an, deux ans ou cinq ans sont très très inférieurs à ceux d'aujourd'hui et on peut s'attendre à ce qu'ils continuent d'augmenter dans les années à venir.

N'attendez plus, retrouvez toutes les annonces immobilières en Israël dans la rubrique "recherche de biens" sur Immo Israël.

Une fois encore, tout dépend de votre projet et de ce que vous souhaitez faire de votre bien. Si vous souhaitez investir et louer votre bien afin de percevoir un loyer mensuel, votre lieu de prédilection sera forcément différent que si vous souhaitez acheter un appartement ou une maison dans lequel ou laquelle vous allez vous installer. Un bon investissement pour une location pourrait, par exemple, se trouver à proximité d'une université, tandis que votre lieu de vie se doit de correspondre à votre situation familiale et professionnelle. 

L'erreur courante, quand on souhaite acquérir un bien en Israël, consiste à avoir un coup de cœur pour un endroit où l'on aime passer ses vacances... mais qui s'avère peu pratique au quotidien ! Vous adorez venir à Tel Aviv pendant les vacances et vous promener sur la Tayelet, manger des glaces et bronzer au bord de la mer… Cela ne veut pas forcément dire qu'habiter à cet endroit-là en Israël sera pratique pour vous au quotidien, entre les embouteillages incessants, les prix de l'immobilier du Centre d'Israël (Gush Dan) et le coût très élevé de la vie en général.

Notre petit pays est plus grand que seulement les villes "francophones" que vous connaissez et dont vous entendez toujours parler… Ne décidez pas trop vite dans quel endroit d'Israël vous allez habiter, ouvrez-vous à différents horizons qui pourraient vous réserver de belles surprises.

Afin de décider quel type de bien vous souhaitez acquérir, deux voies s'ouvrent à vous - Choisir le type de bien en fonction de l'endroit où vous voulez habiter ou choisir votre future localisation en fonction du type de bien dans lequel vous souhaitez vivre.

Si vous souhaitez absolument habiter dans une maison, recherchez des biens plutôt en périphérie que dans le centre d'une grande ville. Si, au contraire, vous préférez être proche de vos endroits de prédilection tels que votre travail, des écoles et commerces, ainsi que des transports en commun, un appartement en ville sera beaucoup plus pratique et facile à trouver. 

D'autres critères que la localisation entrent également en jeu, comme pour tout pays dans lequel vous achèteriez un bien immobilier: De manière générale, un appartement demande moins d'entretien car une partie du bâti est gérée par la copropriété (pas de toiture à refaire ou de ravalement de façade…). Bien sûr, l'espace extérieur dans le cas d'un appartement sera forcément réduit par rapport à une maison et le voisinage entre également dans l'équation. 

La maison est souvent considérée comme l'option idéale pour les familles qui ont des enfants car elle offre plus d'espace et un jardin. Posséder une maison implique davantage de liberté, d'autonomie, mais avec des responsabilités supplémentaires en termes d'entretien et de gestion.

Article suivant : Construire son financement en Israël

Que décider ? En vous rendant sur notre moteur de recherche et en choisissant les critères et filtres qui vous correspondent !

Le guide de l'achat immobilier en Israël : Définir son projet (partie 1)

Guidez-vous dans l'achat immobilier avec notre guide de planification financière. Comprenez les coûts totaux au-delà du prix d'achat, incluant taxes et rénovations. En savoir plus sur notre blog.

Le guide de l'achat immobilier en Israël : Construire son financement

Ne vous laissez pas surprendre, prévoyez efficacement l'acquisition de votre appartement en prenant en compte tous les coûts liés !

Avant de déterminer la somme de votre apport personnel et le montant d'un prêt hypothécaire (Mashkenta) que vous pouvez obtenir, il est crucial de comprendre combien d'argent est nécessaire au total pour l'acquisition de votre appartement. Il est important de prendre en compte, non seulement le prix d'achat, mais aussi les dépenses connexes, telles que les frais de notaire, les taxes et les éventuels coûts de rénovation. Il est donc important de planifier efficacement pour éviter les mauvaises surprises qui peuvent surgir au cours du processus d'achat. Voici, en résumé, la liste des dépenses à prendre en compte :

Le prix du bien est, bien entendu, la dépense principale. Pour comparer facilement les prix de vos biens de prédilection, utilisez notre moteur de recherche avancé ou contactez-nous directement. 

La taxe d'achat est la deuxième plus grande dépense à prévoir en général. Le prix de la taxe peut varier entre 0 et 10% du prix du bien immobilier. Certaines réductions peuvent être obtenues sur cette taxe, y compris pour les nouveaux immigrants (Olim Hadashim). 

Une rénovation ou des travaux à effectuer dans le bien que vous souhaitez acheter peuvent également demander un budget plus élevé que ce que vous aviez prévu initialement. À vous de déterminer si cela est vraiment nécessaire et, le cas échéant, de bien évaluer le coût total des travaux.

L'indice du coût de construction (Madad Tshoumot Bniya) est également un facteur pouvant impacter votre budget dans le cas de l'achat d’un bien neuf à un entrepreneur (Kablan). Cet indice est lié aux coûts des matières premières entrantes nécessaires à la construction et est en perpétuel changement. L'indexation de cet indice peut avoir un impact significatif sur le prix final du bien, en augmentant le coût de 4 à 5%.

Les frais liés à l'avocat sont également une dépense à prévoir lors de l'achat d’un bien. Ces frais varient entre 0,5 et 2% du prix du bien hors TVA. L'avocat en Israël est là pour protéger vos intérêts et remplir les fonctions d'un notaire : vérifications juridiques, rédaction de contrats, déclaration fiscale, inscription de propriété et assistance lors de signatures. Il est donc essentiel de budgétiser cette dépense afin de ne pas être pris au dépourvu. 

Les frais d’agence ou d’agent immobilier ne sont pas à mettre de côté. Si vous êtes passés par les services d’un agent, vous devrez lui remettre une commission allant jusqu'à 2% du prix d’achat, hors TVA.

Enfin, n'oubliez pas d'inclure dans votre budget global les frais de déménagement ou de livraison de vos meubles et biens personnels, surtout si vous arrivez de l'étranger. Les frais d'achat de tout le nécessaire pour votre nouveau bien doivent également rentrer dans votre budget.

Entamez votre plan de financement en calculant votre apport personnel, une étape cruciale pour l'achat de votre bien immobilier !

L'apport personnel est l'argent que vous mettez de votre propre poche pour financer l'achat d'un bien immobilier. Il peut être constitué de différentes sources, comme vos économies, une donation, un héritage, la revente d'un bien ou la participation aux bénéfices de votre entreprise. 

La Banque d'Israël limite le montant du taux du prêt hypothécaire à partir du montant de l'appartement acheté, ce qui signifie que l'apport personnel se doit de compléter les taux définis par la Banque d'Israël :

Pour l'achat d'un premier bien, la Banque ne peut prêter plus de 75% du montant du bien, ce qui signifie que l'apport personnel s'élève à 25%.

Pour l'achat d'un nouveau bien combiné avec la revente de votre bien actuel, l'apport personnel s'élève à 30%.

Pour l'achat d'un bien destiné à l'investissement ou la prise d'un prêt hypothécaire pour tout autre raison, l'apport personnel s'élève à 50%.

Les prêts pour des biens à prix réduit peuvent même être financés à 90 % ou plus et, dans certains cas, ne nécessitent que des apports personnels de 60 000 NIS ou 100 000 NIS.

Si vous vous trouvez en France ou à l'étranger ou que vos fonds pour l'apport personnel ne se trouvent pas en Israël, il existe des services vous permettant de transférer votre argent de manière simple et sécurisée. Plus d'infos sur l'article suivant.

Votre apport personnel peut être complété par des prêts aidés ou des réductions de taxes, en fonction de votre statut en Israël.

1. Taux d'intérêt réduit pour le remboursement du prêt hypothécaire

En Israël, il existe deux types de prêts immobiliers : les prêts hypothécaires accordés par l'État, appelés "Machkenta Memchaltit" et les prêts bancaires "Alvaot Bankaïyot".

Les Olim Hadashim peuvent obtenir des prêts hypothécaires pour financer l'achat d'un logement s'ils remplissent les critères d'éligibilité et possèdent une carte d'éligibilité (Téoudat Zakaout) de "sans-logement" en cours de validité. Le montant du prêt est déterminé en fonction d'une méthode de points basée sur leur situation familiale, leur âge, le temps passé en Israël, etc. Les Olim Hadashim ayant effectué leur service militaire ou civil peuvent également bénéficier d'une aide supplémentaire. Les Olim Hadashim ayant un handicap peuvent également recevoir des points supplémentaires selon leur type et leur niveau d'invalidité. 

Les personnes qui ont déjà reçu un crédit hypothécaire du gouvernement peuvent demander un prêt complémentaire auprès d'une banque. Il est recommandé de comparer les conditions des différents emprunts et de négocier les taux d'intérêt et les conditions de remboursement avec les banques pour obtenir les meilleures conditions possibles.

2. Réduction de la taxe d'achat (Mas Rékhicha) pour les Olim Hadashim

Les Olim Hadashim peuvent recevoir une réduction sur la taxe d'achat d'un bien immobilier acheté en Israël dans les 7 premières années après leur Alyah. Pour bénéficier de cette réduction, ils doivent soumettre une demande auprès des services des impôts fonciers (Arnona) de la ville où se situe le bien immobilier et fournir les documents requis.

3. Réduction pour les participants au programme "Mehir LaMishtaken"

Le Ministère de la Construction et du Logement en Israël lance régulièrement des programmes de logement à prix réduits tels que "Méhir LéMichtaken" ou "Méhir Matara" afin d'aider les personnes à acheter un logement abordable. Ces programmes peuvent inclure des incitations financières pour les acheteurs éligibles, ainsi que des restrictions sur la revente et l'utilisation du bien immobilier acheté. Ces programmes s'adressent aux couples mariés ou cohabitant, aux individus célibataires, veufs ou divorcés âgés de plus de 35 ans, aux parents célibataires avec un enfant de moins de 21 ans, et aux personnes seules handicapées âgées de 21 ans et plus. Il est important de vérifier les critères d'éligibilité pour chaque programme proposé.

Vous l'aurez compris, il est indispensable d'être bien renseigné afin de percevoir toutes les aides possibles. N'hésitez pas à nous contacter, l'équipe d'Immo Israël se fera un plaisir de vous guider dans votre parcours d'achat.

L'étape de l'emprunt peut être un véritable casse-tête lorsque l'on ne comprend pas les rouages du système de prêt israélien, à fortiori lorsqu'on essaie de le comparer avec le système français.

À la différence de la France où votre capacité d'endettement est limitée à 33% de vos revenus mensuels, la banque autorise, en Israël, un remboursement de votre prêt hypothécaire mensuel allant jusqu'à 50% de votre salaire. La limite de temps pour le remboursement du prêt est de maximum 30 ans.

Notez qu'il n'y a pas de prêt à taux zéro pour l'achat d'une propriété. Afin d'obtenir le prêt, vous devez justifier vos revenus, ce qui permettra à la banque de calculer votre capacité de remboursement. Il est recommandé de négocier les conditions du prêt avec différentes banques ou avec l'aide d'un courtier ou d'un avocat. Comme cité précédemment, les Olim Hadashim peuvent bénéficier d'un prêt à taux fixe de 3% pour une partie du prêt, cependant, il est important de comparer les offres des différentes banques avant de faire usage de cet avantage, car il est possible que vous trouviez un taux plus avantageux en ayant recours à la négociation et à la concurrence entre les banques. Fait supplémentaire, il est important de recevoir l'accord de prêt avant la signature du contrat d'achat, car, contrairement à la France, un refus de financement n'est pas une clause suspensive. 

Il est également possible d'emprunter auprès d'une banque française pour un bien immobilier en Israël, à condition d'avoir un bien en France pour garantir le prêt.

Attention ! Si vous comptez faire un emprunt afin d'acheter un bien, vous devez obtenir une autorisation de la banque concernant la somme que vous souhaitez emprunter avant même de pouvoir commencer les visites. Cette autorisation s'appelle "Ishour Ekroni", et consiste en l'accord hypothétique de la banque concernant la somme que vous souhaitez emprunter.

Vous souhaitez être contacté par un conseiller en crédit immobilier francophone ? Envoyez-nous un message via notre formulaire de contact.

Revendre ou acheter d'abord ? Telle est la question lorsque vous souhaitez financer votre achat par la revente d'un bien. Chacune de ces options comporte des avantages et inconvénients, à vous de décider l'ordre dans lequel procéder.

En achetant d'abord, vous garantissez de ne pas vous retrouver à la rue ou chez vos parents avant de devoir quitter votre logement actuel. Cependant, il est très important dans ce cas de ne pas surestimer le prix de votre bien et d'effectuer une étude du marché au préalable afin d'en connaître la valeur et de ne pas acheter un bien trop cher. Pour sécuriser votre financement, vous devez posséder suffisamment d'apport personnel (30% comme expliqué précédemment). La somme peut provenir de votre épargne personnelle, de crédits bancaires, ou de crédit-relais (Halva'at Gishour), octroyés pour une durée assez courte et qui sera remboursé intégralement lors de la vente de votre bien.

Bien qu'au premier abord cette solution paraisse plus stressante, celle-ci possède néanmoins certains avantages. En effet, en vendant d'abord, vous percevrez une partie du montant de la vente avant l'achat, ce qui vous permettra de baser votre financement sur une base plus solide. De plus, vous saurez exactement de quel budget vous disposez pour l'acquisition de votre nouveau bien. L'astuce, dans ce cas, est de procéder à une "vente longue", en précisant que la date d'entrée du bien ne sera disponible que sous six mois, ce qui vous offrira le temps nécessaire pour trouver votre propre bien à acheter. Il faut cependant faire attention à bien gérer les sommes reçues et ne pas dépenser de manière intempestive.

Article suivant : Trouver un bien en Israël

Le guide de l'achat immobilier en Israël : Construire son financement (partie 2)

Découvrez des propriétés vérifiées sur Immo Israel, avec des annonces détaillées en anglais, hébreu, français, et russe. Simplifiez votre recherche de la maison parfaite en Israël. Visitez notre blog pour commencer.

Le guide de l'achat immobilier en Israël : Trouver un bien

Environ 95% des acheteurs recherchent désormais leur bien en ligne !

ImmoIsrael.com vous offre l'opportunité de découvrir des annonces immobilières proposées par des particuliers et des agents immobiliers. Nous mettons un point d'honneur à vérifier chaque annonce avant publication pour vous garantir une qualité de service optimale. Sur notre plateforme, vous ne trouverez pas d'annonces sans photos de qualité, sans prix indiqué ou sans description détaillée. De plus, notre équipe traduit chaque annonce en quatre langues principales: français, anglais, hébreu et russe. Cela vous permettra de rechercher et de trouver facilement le bien immobilier idéal, dans la langue qui vous est la plus familière.

Pour ne rien manquer des nouvelles annonces immobilières qui paraissent chaque jour sur Immo Israël, il est essentiel de créer une alerte e-mail personnalisée comprenant les critères du bien que vous recherchez. Vous recevrez donc les annonces correspondant à vos critères dès leur publication. Toutefois, il est important de ne pas être trop restrictif dans les critères de recherche pour ne pas manquer des biens qui pourraient finalement vous convenir parfaitement. 

Il existe de nombreuses autres plateformes de recherche immobilière en Israël, comme Yad2, les groupes Facebook d'immobiliers, Madlan, et d'autres. Cependant, aucune d'entre elles ne correspond à nos critères élevés de qualité pour la publication des annonces, et vous pourriez rapidement vous perdre dans la multitude d'annonces incomplètes. En outre, aucun de ces sites ne propose des annonces en français, ou très peu sur les groupes Facebook, et seulement des publications d'agents immobiliers.

Recherchez le bien idéal selon VOS critères en français sur la page suivante !

Lorsque l'on commence à rechercher un bien à acheter en Israël, l'une des premières questions que l'on doit se poser est la suivante : Est-ce que je suis prêt à faire appel aux services d'un agent ou d'une agence immobilière pour m'aider dans ma recherche ?

En effet, que vous soyez en France ou en Israël, trouver un logement à vendre par un particulier est un cas de plus en plus rare, le plus facile étant de passer par un agent. Les faits sont les mêmes pour les vendeurs, qui passent, eux aussi, de plus en plus souvent par les services des agents immobiliers. Seuls les biens à louer sont, dans la plupart des cas, proposés par des particuliers et il est assez aisé de trouver un bien à louer seul sans passer par les services d'une agence.

Utiliser les services d'un agent immobilier présente de nombreux avantages : il vous épargne de passer des heures à rechercher des biens qui répondent à vos critères, il fixera les rendez-vous avec les propriétaires et vous proposera souvent de visiter plusieurs biens en une seule journée, vous faisant ainsi gagner du temps. Cependant, il est important de vérifier que l'agent possède une licence d'agent immobilier (Rishayon Tivuch) avant de visiter un bien avec l'agent et de signer un contrat. Un agent expérimenté et compétent saura vous guider efficacement dans votre recherche et vous accompagnera dans les premières étapes de votre achat. Il est également important de prendre en compte les frais liés à ce service dans votre budget. Cependant, ces frais peuvent être compensés par les avantages que vous obtenez en utilisant les services d'un agent immobilier.

Retrouvez la liste de tous les agents immobiliers francophones sur Immo Israël.

Que vérifier lors de la visite ? Quelles questions poser ? À quels détails faut-il faire attention ?

La visite d'un logement est l'occasion de vérifier de nombreux éléments importants :

L'état général du logement : recherchez les signes d'usure ou de dégradations.

La distribution des pièces : observez si le plan est optimisé ou s'il y a des espaces perdus.

La luminosité et l'exposition : prenez note de l'ensoleillement et de la vue.

Le bruit et l'isolation : écoutez les bruits extérieurs et vérifiez si l'isolation est suffisante. Êtes-vous à proximité des rails de train ? D'une école ? 

N'oubliez pas de vérifier l'état du plafond, des murs et des fenêtres.

Il est important de poser des questions au propriétaire ou à l'agent immobilier sur les détails techniques : comment fonctionne l'air conditionné ? Y a-t-il une climatisation centrale ? Comment sont les voisins ? Quelle est la date d'entrée du logement ? Quel est le montant des charges et des taxes ? Comment est le quartier ? 

Vérifiez également si l'appartement comporte une place de parking privée enregistrée au cadastre (Tabu), ainsi qu'une unité de stockage et de rangement (Mahsan).

N'oubliez pas qu'il est important de bien organiser vos visites pour éviter de confondre les différents biens visités. C'est pourquoi nous vous conseillons de créer une fiche pour chaque bien visité afin d'y noter l'adresse, les coordonnées du propriétaire, et d'y consigner des notes prises lors de la visite. Il est également important de prendre de nombreuses photos et de les classer dès que possible pour éviter de les mélanger avec celles d'autres biens visités.

Le guide de l'achat immobilier en Israël : Trouver un bien (partie 3)

Découvrez les tendances des prix des logements en Israël pour mai 2024 sur le blog d'Immo Israël. Analyse des données récentes, comparaisons avec l'année précédente, prix moyens par districts, et focus sur les villes les plus chères et les moins chères. Restez informé avec nos mises à jour immobilières.

Découvrez les tendances récentes des prix des logements en Israël - Mai 2024

Bienvenue sur le blog d'Immo Israël ! Plongeons ensemble dans les dernières tendances des prix des logements en Israël pour le mois de mai 2024. Cet article examinera les données récentes, comparant les mois de mars et avril 2024, ainsi que les évolutions par rapport à la même période de l'année précédente. Vous trouverez également des informations sur les prix moyens des transactions à l'échelle nationale et par districts, avec un aperçu des villes les plus chères et les moins chères du pays.

Analyse des données des prix des logements

Selon les données du Bureau Central des Statistiques israélien (CBS), les prix des transactions entre mars 2024 et avril 2024 ont augmenté de 0,9% par rapport à la période de février 2024 à mars 2024. Cette hausse modérée indique une reprise stable des prix après une période de stagnation observée en 2023.

Figure 1 : Variation mensuelle en pourcentage de l'indice des prix des logements

Les données du dernier trimestre ne sont pas finales car des transactions supplémentaires ont été effectuées au cours de cette période mais n'ont pas encore été rapportées. Ceci est valable pour tous les prochains graphiques.

Les prix des logements en Israël ont montré une hausse de 2,1% sur une base annuelle entre mars-avril 2023 et mars-avril 2024. Ce retour à la croissance survient après une baisse des prix observée au cours du dernier semestre de 2023.

Figure 2 : Variation en pourcentage sur 12 mois de l'indice des prix des logements

Les variations des prix des logements par district par rapport à la période précédente (mars-avril 2024/février-mars 2024) montrent des tendances diverses :

Sur une base annuelle, toutes les régions ont connu une augmentation des prix, avec Haïfa enregistrant la plus forte hausse à 6,6%, suivie par le Nord à 3,7% et le Sud à 3,6%. Jérusalem et le Centre ont vu des hausses plus modérées de 1,9%, tandis que Tel Aviv a enregistré une légère hausse de 0,1%.

Au cours du premier trimestre 2024, le prix moyen des transactions au niveau national a atteint 2 171 000 NIS, enregistrant une augmentation par rapport à 2023.

Lorsque nous examinons les prix moyens par grandes villes, voici ce que nous observons :

Ces chiffres indiquent que les prix dans les grandes villes (de plus de 100 000 habitants) telles que Tel Aviv, Herzliya, Ramat Gan, Kfar Saba et Netanya restent élevés. En revanche, Beer Sheva, Ashkelon et Haïfa sont parmi les villes les moins chères en termes de logement.

Les données récentes montrent une résilience du marché immobilier israélien avec une tendance générale à la hausse des prix, bien que des variations existent entre les différentes régions et segments du marché. Pour les acheteurs potentiels, il est essentiel de prendre en compte ces différences régionales ainsi que la dynamique des prix entre logements neufs et existants.

Si vous êtes à la recherche d'un bien immobilier en Israël, notre moteur de recherche vous offre un moyen pratique et efficace d'explorer une large sélection de biens immobiliers dans tout le pays.

Ne manquez pas l'occasion de découvrir les opportunités immobilières en Israël grâce à Immo Israël, et restez à jour avec notre prochain article !

Disclaimer : Les données et statistiques utilisées dans cet article sont basées sur les informations fournies par le Bureau central des statistiques d'Israël (CBS). Ces données sont réputées fiables, mais il est possible qu'il y ait des variations ou des erreurs dans les chiffres. Les lecteurs sont encouragés à consulter directement le site du CBS pour obtenir les données les plus récentes et les plus précises. L'auteur de cet article et Immo Israël ne peuvent être tenus responsables de l'utilisation ou de l'interprétation des informations présentées dans cet article.

Statistiques immobilières mensuelles : prix, ventes et tendances. Informations clés pour une meilleure compréhension. Catégorie dédiée aux données immobilières en Israël.

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Localisez votre future maison en naviguant par quartier sur la page de recherche immobilière d'Immo Israël et découvrez les propriétés disponibles sur la carte.

Immo Israël : nouvelle option de recherche par quartier disponible maintenant

Nous sommes ravis de vous annoncer une mise à jour majeure sur notre site Immo Israël qui va transformer votre expérience immobilière ! Désormais, vous pouvez rechercher des propriétés par quartier, une fonctionnalité longtemps demandée et enfin disponible. Cette nouvelle option vous permet de naviguer plus facilement et de trouver exactement ce que vous cherchez, où que vous soyez en Israël.

Grâce à cette mise à jour, non seulement vous pouvez filtrer les annonces par quartier, mais vous pouvez également voir ces quartiers directement sur la carte. Cette visualisation améliorée vous aide à comprendre rapidement la disposition et les caractéristiques de chaque quartier, rendant votre recherche plus intuitive et agréable.

Une autre amélioration significative est l'ajout automatique du quartier lors de la publication de votre annonce, en fonction de l'adresse inscrite. Plus besoin d'écrire le quartier manuellement, celui-ci se met à jour automatiquement ! De plus, il est maintenant traduit en anglais et hébreu, tout aussi automatiquement.

Et ce n'est que le début ! Nous préparons plusieurs autres mises à jour et améliorations qui vous seront révélées très prochainement, telles que l'ajout de numéros de téléphone multiples par agent, l'ajout des noms de manière multilingue, et plus encore. Restez connecté avec nous pour ne pas manquer les dernières nouveautés et tirer le meilleur parti de notre nouvelle interface !

Chez Immo Israël, nous nous engageons à améliorer continuellement notre plateforme pour répondre à vos besoins immobiliers avec la plus grande précision et facilité. Plus que jamais, votre prochaine propriété en Israël est littéralement à portée de clic.

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Découvrez les plus prestigieuses propriétés israéliennes et rencontrez les experts du secteur au Salon de l'Immobilier de Luxe à Paris, début juillet 2024, avec Immo Israël.

Salon de l'Immobilier de Luxe Israélien à Paris | Immo Israël

Chers visiteurs, nous vous informons qu'en raison de la situation actuelle en France, marquée par des événements de haine et d'antisémitisme, la décision a été prise de reporter le Salon de l'Immobilier de Luxe à Paris afin de garantir la sécurité et le bien-être de tous nos participants. Nous vous tiendrons informés des nouvelles dates dès que possible. Merci de votre compréhension.

C'est avec une grande fierté qu'Immo Israël s'associe à la Troisième édition du Salon de l'Immobilier de Luxe Israélien, organisée par Expodience à l'hôtel Le Collectionneur, Paris. Initialement prévue pour les 6 et 7 juillet 2024, cette édition a été reportée à une date ultérieure en raison de préoccupations de sécurité et de la montée de l'antisémitisme en France. Cet événement unique en son genre offre une plateforme exceptionnelle pour les acteurs clés de l'immobilier de luxe israélien et un public passionné et exigeant venu de toute la France et au-delà.

Notre partenariat avec le salon reflète notre engagement continu envers l'excellence et l'innovation dans le marché immobilier israélien de luxe. En tant que plateforme de choix pour de nombreux francophones intéressés par l'immobilier en Israël, Immo Israël est idéalement positionné pour mettre en avant cet événement, en assurant une visibilité maximale auprès de notre audience.

Les participants auront l'occasion unique de découvrir un éventail impressionnant de propriétés de luxe, des dernières constructions de prestige aux perles rares mises en vente par des particuliers, le tout dans une ambiance exclusive et raffinée. C'est une occasion parfaite pour les visiteurs de s'immerger dans le monde de l'immobilier de luxe israélien, d'obtenir des conseils d'experts et de forger des connexions précieuses avec des professionnels du secteur.

Les exposants, quant à eux, bénéficieront d'une plateforme inégalée pour présenter leurs produits et services à un public ciblé, augmentant ainsi leurs chances de conclure des transactions significatives. Le salon promet également d'être un lieu d'échange privilégié pour les professionnels désireux d'étendre leur réseau et de discuter des tendances actuelles et futures du marché.

En tant que partenaire, Immo Israël est heureux de jouer un rôle dans le succès de cet événement majeur et encourage vivement sa communauté à y participer. Cette collaboration est une étape clé dans notre mission de connecter les acheteurs potentiels avec les plus belles propriétés d'Israël, et nous sommes impatients de vous y accueillir.

Le salon a été reporté à une date indéterminée (voir message en haut de page) : Hôtel Le Collectionneur, Paris, France 

Pour plus d’infos, remplissez le formulaire de contact et choisissez le sujet "Salon de l’immobilier de luxe".

En partenariat avec Immo Israël - Salon de l'Immobilier de Luxe Israélien à Paris 

Read the articles on Immo Israel and find out everything you need to know about real estate in Israel as an Oleh Hadash making Aliyah!

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Découvrez l'impact de la guerre sur le marché immobilier israélien : tendances, hausse de coûts, et avenir incertain. Notre analyse détaille les défis et opportunités à venir.

Israël: l'immobilier en pleine tourmente depuis le 7 octobre

Le marché immobilier israélien traverse une période de tourmente marquée par une incertitude exacerbée due à la guerre récente, débutée de manière forcée par le Hamas le 7 octobre 2023 et ayant donné lieu à “l’Opération Épées de fer”. Cet article vise à décrypter les répercussions prolongées du conflit ainsi que les perspectives futures du secteur.

Avant le déclenchement des hostilités, le marché immobilier d'Israël montrait déjà des signes d'essoufflement. Une baisse considérable des ventes de nouveaux logements était observée, avec des variations entre 30% et 90% selon les zones et les types de biens. Par ailleurs, le volume des transactions immobilières avait régressé d'un tiers par rapport à l'année antérieure, signalant une tendance baissière préoccupante.

Avec l'éclosion de la guerre, le secteur de la construction a connu un arrêt quasi total. Les deux premières semaines ont été marquées par une absence quasi totale de transactions immobilières, un phénomène sans précédent dans l'histoire récente du pays. Même après cette période, des restrictions sévères ont été imposées, freinant considérablement la reprise du secteur. Cette stagnation a engendré des retards significatifs dans la réalisation des projets en cours et le lancement de nouveaux chantiers.

En outre, la perturbation des chaînes d'approvisionnement et la flambée des prix des matières premières ont provoqué une hausse des coûts de construction. Les prix de l'acier et du ciment, par exemple, ont augmenté de 20% et 15% respectivement. Ces augmentations, combinées à l'incertitude financière et à la montée des taux d'intérêt, mettent une pression supplémentaire sur les prix des logements neufs, rendant l'accès à la propriété encore plus difficile pour bon nombre d'Israéliens.

Malgré ces défis, la demande de logement en Israël a montré une résilience certaine. Suite à une période initiale de stagnation, des signes de reprise ont commencé à se manifester. Bien que le volume total des ventes ait diminué, certaines régions ont enregistré une hausse des demandes d'achat, notamment de la part d'expatriés ou d'investisseurs cherchant à profiter des prix temporairement réduits. Néanmoins, cette reprise demeure inégale et dépend fortement de la stabilité future du pays.

L'avenir du marché immobilier en Israël est empreint d'incertitudes. Les régions proches de la bande de Gaza ont été particulièrement touchées, avec une chute notable des prix des propriétés, comme à Sderot, Ashkelon et Ofakim. Les zones autrefois en plein essor ont vu leur dynamique bouleversée. Dans certaines parties du sud, les prix ont chuté de 10% à 15% depuis le début du conflit, par exemple à Ashdod. Cependant dans d’autres zones du sud, telles que Be’er Sheva, le prix des appartements sur le marché locatif a augmenté d’environ 2%, en raison de la relocalisation de nombreux habitants des villes et kibbutzim les plus proches de Gaza.

Aujourd'hui, le marché immobilier israélien se trouve à une croisée des chemins, confronté à d'importants défis et incertitudes. L'enlisement antérieur, aggravé par les impacts directs et indirects de la guerre, a créé une situation sans précédent. Les prochains mois seront déterminants pour évaluer l'impact à long terme de ces événements sur le marché et observer la réaction des individus, des entreprises et des régulateurs face à cette période de turbulence. Il est crucial pour les décideurs de comprendre ces dynamiques complexes afin de soutenir une reprise stable et durable du marché immobilier en Israël.

Analyse du marché immobilier en Israël : ventes d'appartements de mars à mai 2023. Tendances et statistiques basées sur le CBS. Restez informés avec Immo Israël.

Marché immobilier en Israël : mars-mai 2023

Le marché immobilier en Israël présente des tendances intéressantes dans le secteur des nouveaux logements. Les données les plus récentes pour la période de mars à mai 2023 révèlent des évolutions significatives du marché.

Au cours de cette période, 6 570 nouveaux logements ont été vendus, ce qui représente une baisse de 17,9 % par rapport aux trois mois précédents, de décembre 2022 à février 2023, où 8 010 logements avaient été vendus. Cependant, après ajustement saisonnier, on constate que 7 220 logements ont été vendus, soit une baisse plus modérée de 5,5 % par rapport aux 7 630 logements vendus lors des trois mois précédents.

En mai 2023, 2 176 nouveaux logements ont été vendus, ce qui représente une augmentation de 46,8 % par rapport à avril 2023. Cette augmentation des ventes en mai par rapport à avril est probablement due au fait qu'avril était un mois chargé en vacances, avec très peu de jours ouvrables.

Une tendance intéressante concerne les logements subventionnés par le gouvernement. Au cours des trois derniers mois, 27,2 % des nouveaux logements vendus étaient subventionnés, soit une augmentation de 16,8 % par rapport aux trois mois précédents. Cela témoigne de l'engagement du gouvernement à promouvoir l'accessibilité au logement en offrant des incitations financières aux acheteurs potentiels.

Répartition géographique des ventes immobilières

Sur le plan géographique, la région du sud d'Israël a été le lieu de vente le plus actif, représentant environ 29,3 % des nouvelles transactions immobilières. La région centrale a également enregistré une part significative avec environ 22,2 % des ventes. Les districts de Jérusalem et de Haïfa ont connu les baisses les plus significatives par rapport aux trois mois précédents, avec des pourcentages respectifs de 53,4 % et 39,7 %.

Nouveaux appartements vendus par district, mars-mai 2023 par rapport à décembre-février 2022

En ce qui concerne les logements restants à vendre, fin mai 2023, environ 57 282 appartements étaient encore disponibles sur le marché, avec un délai mensuel moyen de 23,6 mois pour l'offre. Plus de la moitié de ces logements se trouvaient dans les districts de Tel Aviv (29,5 %) et du Centre (23,9 %), offrant ainsi un large choix aux acheteurs potentiels dans ces régions.

Appartements restants à vendre par district - Mai 2023

Certaines villes se sont démarquées par un nombre élevé de ventes d'appartements au cours de cette période. Netivot a enregistré 448 ventes, suivi d'Ashkelon avec 420 acquisitions, et de Jérusalem avec 410 transactions. Ces villes offrent des opportunités attrayantes pour les acheteurs potentiels à la recherche d'une nouvelle propriété.

Villes avec plus de 150 appartements vendus, mars-mai 2023 par rapport à décembre-février 2022

En conclusion, les données des transactions immobilières de mars à mai 2023 en Israël révèlent des tendances intéressantes. Malgré une légère baisse globale, certaines régions et villes ont enregistré une activité accrue sur le marché immobilier. L'offre abondante d'appartements disponibles offre de nombreuses options aux acheteurs potentiels. Il sera intéressant de suivre l'évolution du marché immobilier à mesure que de nouvelles données seront disponibles et que les facteurs économiques et sociaux continueront de façonner le paysage immobilier en Israël.

Disclaimer : Veuillez noter que les données utilisées dans cet article sont basées sur les informations fournies par le Bureau central des statistiques d'Israël (CBS) et sont réputées fiables. Cependant, il est possible que de légères variations ou des mises à jour ultérieures puissent avoir un impact sur les chiffres exacts.

Présentation de l'achat immobilier de PAP en Israël : Avantages, inconvénients et conseils pour l'acquisition de biens immobiliers de particulier à particulier.