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Découvrez le marché immobilier israélien. Notre équipe vous guide dans l'achat, la vente et la location de biens, que vous soyez Olé Hadash, local ou investisseur.

Notre expertise sur l'immobilier en Israël | Blog | Immo Israël

Notre expertise sur l'immobilier en Israël

Acheter un bien immobilier en Israël : Quel est le bon moment pour investir ou s'installer ?

Achat immobilier en Israël : le bon moment d'acheter ? | Immo Israël

Que vous soyez un investisseur ou un nouvel immigrant souhaitant vous installer en Israël, l'achat d'un bien immobilier peut être un projet passionnant et enrichissant. Cependant, avant de vous lancer, il est important de bien comprendre le marché immobilier israélien et de connaître le bon moment pour acheter.

Les différences entre les marchés immobiliers français et israélien

Avant de se lancer dans l'achat d'un bien immobilier en Israël, il est important de comprendre les différences entre les marchés immobiliers français et israélien. En effet, les prix des biens en Israël ne reflètent pas les prix du marché français ou européen, si bien que vous risquez d'avoir un choc en comparant le budget requis pour l'achat d'un bien en Israël.

Le marché immobilier israélien est en perpétuelle augmentation, peu importe votre lieu de prédilection. En effet, les prix de l'immobilier ont considérablement augmenté, ces dernières années, du fait de la forte demande, de la densité de la population sans cesse grandissante, combinée à une culture d'investissement immobilier développée. Les grandes villes comme Tel Aviv, Jérusalem, Ashdod ou Netanya ont des prix plus élevés, tandis que les zones plus éloignées du Centre comme Haïfa dans le Nord ou Be'er Sheva dans le Sud offrent des opportunités d'investissement beaucoup plus intéressantes et abordables.

Il s'agit, cependant, de l'entièreté du marché israélien qui augmente, ajoutant chaque année un certain pourcentage aux prix de l'immobilier. 

Ainsi, les prix moyens de l'immobilier en Israël en 2022 ont augmenté, de manière générale, de 19% comparé à l'année précédente. Certaines villes néanmoins connaissent des augmentations plus hautes que les autres, telles que Jérusalem, Haïfa et Ashkelon.

L'investissement immobilier en Israël peut être un choix judicieux pour plusieurs raisons. Tout d'abord, la forte demande de logements dans le pays rend relativement facile la recherche de locataires, en particulier dans les endroits stratégiques, tels que les quartiers d'affaires ou les zones universitaires. De plus, le rendement annuel des investissements immobiliers en Israël peut être relativement élevé, surtout en périphérie où les prix sont plus abordables. Cela peut offrir des opportunités intéressantes pour les investisseurs cherchant à réaliser des bénéfices à long terme. Comparé à l'investissement immobilier en France, où les prix sont souvent plus élevés et les taux de rendement plus faibles, l'investissement immobilier en Israël peut offrir des avantages attractifs pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille et à obtenir des rendements intéressants.

Acheter un bien immobilier en Israël pour y vivre

Si vous êtes un nouvel immigrant souhaitant habiter en Israël, l'achat d'un appartement ou d'une maison peut être un excellent choix pour vous installer confortablement dans le pays. Cela peut être également un investissement judicieux pour votre avenir. Cependant, avant de vous lancer, il est important de bien connaître les différentes régions et quartiers, ainsi que les types de biens immobiliers disponibles, pour trouver celui qui convient le mieux à vos besoins et à votre budget. 

Une erreur fréquente lors de l'achat d'un bien immobilier en Israël est de se laisser emporter par un coup de cœur pour un lieu de vacances que l'on apprécie... mais qui peut s'avérer peu pratique au quotidien ! Vous adorez passer vos vacances à Tel Aviv, vous balader sur la Tayelet, déguster des glaces et profiter du soleil au bord de la mer... Cependant, cela ne signifie pas nécessairement que vivre dans cette région d'Israël sera pratique pour vous au quotidien, compte tenu des embouteillages incessants, des prix élevés de l'immobilier dans le centre d'Israël (Gush Dan) et du coût de la vie en général.

Notre conseil chez Immo Israël est le suivant : notre petit pays est bien plus vaste que les seules villes "francophones" que vous connaissez et dont vous avez l'habitude d'entendre parler... Ne prenez pas de décision hâtive quant à l'endroit où vous allez vivre en Israël, et soyez ouvert à de nouvelles perspectives qui pourraient vous réserver de belles surprises.

Quel est le bon moment pour acheter un bien immobilier en Israël ?

Le bon moment pour acheter un bien immobilier en Israël, c'est quand vous êtes prêts ! 

Si vous avez bien défini votre projet et vos attentes, et que vous disposez du budget nécessaire, n'attendez pas. Les prix de l'immobilier ont considérablement augmenté ces dernières années et on peut s'attendre à ce qu'ils continuent d'augmenter dans les années à venir.

Cependant, il est important de bien évaluer votre capacité financière pour éviter de vous mettre dans une situation difficile.

Pour conclure, l'achat d'un bien immobilier en Israël peut être un projet passionnant et enrichissant, que ce soit pour y vivre ou pour y investir. 

Cependant, avant de vous lancer, n'oubliez pas de définir consciencieusement votre projet et votre financement, afin d'éviter les mauvaises surprises sur votre chemin vers la Terre Promise.

Sur la plateforme de recherche immobilière d'Immo Israël, vous pourrez découvrir une grande sélection d'annonces immobilières en français et de qualité, proposées par des particuliers ainsi que des agents immobiliers, qui couvrent toutes les régions d'Israël.

Achat immobilier en Israël : Pourquoi et quand est-ce le bon moment ?

Explorez notre sélection d'articles écrits par nos experts sur l'investissement immobilier en Israël et maximisez votre potentiel de rentabilité.

Investissement | Blog | Immo Israël

Le transfert de fonds pour un achat immobilier en Israël peut s'avérer comme un processus long et fastidieux en raison des réglementations strictes en vigueur pour les transactions financières internationales.

Comment transférer vos fonds vers Israël pour un achat immobilier ? | Immo Israël

Le transfert de fonds pour un achat immobilier en Israël peut s'avérer comme un processus long et fastidieux en raison des réglementations strictes en vigueur pour les transactions financières internationales. Les banques et les organismes financiers sont soumis à une surveillance étroite pour éviter les activités illégales telles que le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme. Cela peut rendre le processus de transfert de fonds compliqué et fastidieux pour les personnes souhaitant acheter une propriété en Israël depuis la France ou d'autres pays francophones.

Depuis l'intégration d'Israël à l'Organisation de Coopération et de Développement Économiques (OCDE) il y a quelques années, les transferts bancaires internationaux sont soumis à des réglementations plus strictes. Les banques israéliennes doivent vérifier l'identité du client et recueillir des informations sur les transactions, telles que la source des fonds et leur utilisation finale. La banque doit s'assurer que les fonds transférés depuis la France proviennent d'une source légitime et ne sont pas liés à des activités illégales. De plus, avant même de pouvoir transférer des fonds, il est nécessaire de posséder un compte bancaire en Israël, ce qui exige également d’apporter certains documents.

Les documents requis pour effectuer un transfert peuvent varier selon les institutions financières. Les banques israéliennes exigent souvent que les documents soumis soient traduits en hébreu (par un traducteur assermenté). Parmi les documents couramment demandés figurent les déclarations fiscales les plus récentes, les bulletins de salaire, les attestations du comptable, etc.

Si vous effectuez votre Alyah ou si vous avez décidé d'apporter vos fonds en Israël en espèces, il est important de connaître les réglementations en place. D’après le site de la banque Discount, qui propose des services bancaires en français, pour les montants inférieurs à 10 000 €, aucune déclaration à la douane n'est requise en France. Cependant, pour tout montant supérieur à 10 000 €, une déclaration à la douane est obligatoire. En Israël, les montants inférieurs à 100 000 ₪ ne nécessitent pas de déclaration à la douane, mais pour les montants supérieurs à 100 000 ₪, une déclaration est obligatoire. Si vous effectuez une Alyah, les montants inférieurs à 1 125 000 ₪ ne nécessitent pas de déclaration à la douane.

Bien que les dépôts en espèces soient possibles dans les banques, ces transactions sont très réglementées du point de vue fiscal. Par conséquent, les montants autorisés sont très limités et varient selon les institutions financières.

Enfin, une dernière solution est le transfert de fonds en ligne. Les plateformes de transfert d’argent en ligne offrent une alternative plus pratique et abordable mais sont également soumises à des réglementations strictes et doivent respecter les règles de conformité et de sécurité. Immo Israël dispose d’un partenariat avec une plateforme de transfert de fonds en ligne spécialisée pour les transferts de l’étranger vers Israël. En utilisant les services de notre partenaire pour l'achat d'un bien immobilier en Israël, les clients peuvent bénéficier d'un taux de change compétitif, indépendamment de la taille du transfert. 

De plus, notre partenaire offre des frais de transfert réduits et un service client dédié en français pour aider les clients francophones à naviguer dans les réglementations en vigueur et à effectuer un transfert de fonds en toute sécurité, simplicité et surtout, plus rapidement.

Pour plus de renseignements sur notre plateforme partenaire, remplissez notre formulaire de contact et décrivez-nous vos questions ou votre situation. Nous serons heureux de vous répondre le plus rapidement possible.

Comment transférer vos fonds vers Israël pour un achat immobilier ?

Découvrez tous nos guides et astuces concernant l'immobilier en Israël, écrits par les experts en immobilier d'Immo Israël.

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Découvrez tous nos articles concernant l'immobilier et l'Alyah en Israël. Trucs et astuces, guides, toutes les infos se trouvent ici !

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Be'er-Sheva est la deuxième plus grande ville d'Israël, après Jérusalem en termes de superficie. Elle est la métropole la moins chère d'Israël et se développe énormément depuis la dernière décennie. Idéale pour les investisseurs, la Capital du Néguev est méconnue des francophones, n'ayant pas assisté à son expansion et développement de ces dernières années. Apprenez-en plus sur la bonne manière de réaliser un investissement intelligent à Be'er-Sheva en fonction de vos objectifs.

Comment et où investir à Be'er-Sheva ? | Immo Israël

Be'er-Sheva est composée d'un cœur de quartiers plus anciens avec tout autour des quartiers récents, certains toujours en cours de construction. La ville possède aujourd'hui une trentaine de quartiers au total et continue de se développer à une allure extraordinaire.

Be'er-Sheva se dessine comme Paris, sous forme de spirale. En son cœur se trouve la Vieille Ville, existant depuis le début du 20ème siècle sous le siège de l'empire Ottoman. En 1948, avec l'Indépendance de l'État d'Israël et l'immense vague d'Immigration, la Ville de Be'er-Sheva commença à se développer en dehors de ses frontières, qui devinrent celles de la Vieille Ville, où se trouvent encore aujourd'hui les principaux centres administratifs. Les premiers quartiers à se développer autour de la Vieille Ville furent nommés par les lettres alphabétiques hébraïques Aleph, Beth, etc., tandis que les quartiers les plus récents portent des noms différents. La ville continue son expansion en ajoutant des quartiers à la limite de ses frontières, en gardant toujours la forme arrondie qui lui est propre. Ces nouveaux quartiers, modernes et récents, sont propices aux familles et aux jeunes couples souhaitant disposer d'un lieu d'habitation de qualité à prix raisonnable.

Les quartiers des investisseurs : Beth, Guimel et Dalet

Ce sont les anciens quartiers proches de l'Université Ben Gourion, l'Hôpital Soroka et le nouveau Centre Technologique Gav-Yam. Le marché locatif est très dynamique car ces quartiers sont les plus prisés par les étudiants, recherchant à habiter à proximité de l'Université. En effet, la ville accueille chaque année des milliers d'étudiants arrivant du Nord et du Centre du pays. Qu'est-ce que cela signifie ? Tous ces étudiants doivent trouver des solutions de logement. Cette source de demande est intarissable et permet aux investisseurs de recevoir une source sûre de revenus. De plus, la durée moyenne d'un diplôme à l'université est de 3/4 ans. Un bien de bonne qualité aura donc de grandes chances d'être loué plusieurs années d'affilée et donc, de donner à l'investisseur plusieurs années de calme avec un revenu passif.

Toutes ces conditions rendent ces quartiers idéals pour les investisseurs : des immeubles anciens et donc à prix moindre, pour une moyenne de 935 000 ₪, avec des rendements annuels de 4% en moyenne. Le quartier Bet diffère des deux autres quartiers car s'y trouvent plusieurs tours et immeubles récents, qui font augmenter de manière significative le prix moyen des appartements.

C'est en moyenne chaque année plus de 1 000 transactions qui se font dans ces trois quartiers, soit le tiers des transactions totales de Be'er-Sheva.

Le nouvel objectif de la Ville : Le renouvellement des anciens quartiers

Après avoir consacré du temps, des financements et de l'énergie à la construction de nouveaux quartiers afin de répondre rapidement à la demande croissante, la Mairie envisage désormais de s'attaquer au cœur de la ville et à son renouvellement pour intensifier la dynamique de la Ville. La société de Renouvellement Urbain de la Mairie a établi un plan bien défini par quartiers des différents immeubles éligibles au renouvellement urbain ainsi qu'aux différents droits et ajouts de construction d'habitations, de commerces et de bureaux. L'un des principaux objectifs est de permettre aux résidents de se rendre à pied pour toutes commodités, ainsi que de rendre ces anciens quartiers plus attractifs.

De fait, les premiers quartiers à subir un renouvellement urbain sont les quartiers Gimel et la Vieille Ville. Cette dernière est en train de connaître une extraordinaire transformation qui permettra d'attirer à terme une nouvelle forme de tourisme !

Combinant l'ancien et le nouveau, Neve Ze'ev et Ramot sont les deux plus grands quartiers de Be'er-Sheva. Très prisés aussi bien des familles que des jeunes couples, ils sont des valeurs sûres pour les investisseurs, du fait de la demande élevée. En effet, ces quartiers possèdent des commerces, des écoles et de grands parcs à proximité, ce qui permet d'accéder à tout à pied ou lors d'un très court trajet en voiture.

Le prix moyen à Ramot est de 1 590 000 ₪ contre 300 000 ₪ de moins à Neve Ze'ev. Tous deux possèdent un rendement annuel d'environ 3%.

Investir dans le neuf : Un choix sécurisant

De nombreux projets de tours et autres types d'habitations sont en cours de construction à Be'er-Sheva. Le prix moyen du neuf est de 1 928 000 ₪. Certains projets proches de l'Université Ben Gourion peuvent proposer des appartements neuf au prix de 2 400 000 ₪.

Ainsi, pour un appartement neuf de 4 pièces, il faudra compter à partir de 1 400 000 ₪. Un appartement neuf de cinq pièces pourra également être trouvé à partir de 1 500 000 ₪. Les rendements annuels pour un investissement dans le neuf sont moins élevés que dans l'ancien avec 3,5% en moyenne. En revanche, la gestion du bien est plus simple, les locataires étant principalement des familles, ou couples avec enfant et non des étudiants déménageant chaque année. Ainsi, les renouvellements de bail se feront sur du plus long terme par rapport à un appartement plus ancien.

La réponse à la question « Est-il plus rentable d'acheter un bien neuf plutôt qu'un bien d'occasion ? » est complexe. Cependant, il y a de nombreux avantages à l'achat d'un bien neuf. En premier lieu, de nombreux entrepreneurs proposent des promotions de vente ciblées et surtout lucratives, afin de vendre le plus d'appartements possible rapidement et ainsi réduire le financement. Pour cette raison, les prix de lancement, y compris pour un appartement neuf sur plan, sont des prix plus favorables qui correspondent parfois aux prix des appartements d'occasion. Une autre raison pour laquelle il peut être préférable d'acheter un appartement neuf dans la région est la sécurité. En Israël, et aussi à Be'er-Sheva, de nombreux bâtiments anciens ne répondent pas aux normes de sécurité applicables à ce jour. Les anciens appartements vendus sur le marché d'occasion sont des appartements souvent caractérisés par une forte usure et une norme de construction dépassée. De fait, les anciens immeubles ont été bâtis dans l'urgence des années 1950-60 sur pilotis, sans ascenseurs, sans parkings, souvent sans balcon et sans Mamad (pièce sécurisée). Acheter dans de l'ancien, c'est se condamner à court terme, à des travaux de rénovation internes et externes. Cela peut cependant se révéler plus abordable pour certains, étant donné les prix très bas pouvant être trouvés dans les anciens quartiers de Be'er-Sheva. Chaque investisseur doit donc décider de ses propres choix en fonction de ses objectifs et besoins.

Le prix moyen au m² à Be'er-Sheva : 12 900 ₪

Le prix au m² dans l'ancien : 10 800 ₪

Tout dépend de votre besoin, de vos objectifs, de votre niveau d'aversion au risque ainsi que de votre budget.

Ce qui est certain, c'est que pour bien investir, il est important de bien connaître les dernières transactions autour du bien visé, de le comparer à un produit similaire, de connaître l'évolution du quartier, d'analyser les avantages et inconvénients de l'immeuble et du bien. Il peut par exemple s'agir de prévoir des travaux, de prendre en compte l'orientation et la luminosité, les commodités à proximité, etc.). Ce sont énormément de données à prendre en compte, surtout si l'on ne possède pas d'expérience dans le domaine de l'investissement. C'est pourquoi il vaut mieux s'adresser à un professionnel plutôt que de tenter sa chance seul et de risquer de perdre du temps et de l'argent.

Vous souhaitez investir à Be'er-Sheva ? Rendez-vous sur la page de recherche et choisissez vos filtres en fonction de votre recherche.

Quel est le prix d'une location à Be'er-Sheva ?

Le prix moyen d'une location à Be'er-Sheva en 2023 varie entre 2 500 ₪ et 3 000 ₪, en fonction de l'état de l'appartement (neuf/ancien), de sa localisation ainsi que du nombre de pièces.

Acheter un appartement pour investir à Be'er-Sheva en 2023 est-il digne d'intérêt ?

Oui, Be'er-Sheva est considérée comme l'une des villes les plus attractives d'Israël pour les investisseurs.

Combien coûte un appartement deux pièces à Be'er-Sheva ?

Le prix actuel moyen pour un appartement deux pièces à Be'er-Sheva est de 596 000 ₪. Il n'existe pas d'appartement de deux pièces neuf, uniquement dans des anciens immeubles.

Combien coûte un appartement trois pièces à Be'er-Sheva ?

Le prix actuel moyen pour un appartement trois pièces ancien à Be'er-Sheva est de 795 000 ₪, tandis que le prix pour un appartement neuf est en moyenne de 1 348 000 ₪.

Combien coûte un appartement quatre pièces à Be'er-Sheva ?

Le prix actuel moyen pour un appartement quatre pièces ancien à Be'er-Sheva est de 1 118 000 ₪, tandis que le prix pour un appartement neuf est en moyenne de 1 403 000 ₪.

Quel est le taux de rendement annuel pour un investissement à Be'er-Sheva ?

Le rendement annuel moyen pour un investissement immobilier à Be'er-Sheva varie entre 2,7% et 6,3%.

Où vaut-il la peine d'acheter un appartement à Be'er-Sheva ?

La ville comporte de nombreux quartiers très demandés, parmi eux : Neve Menahem, Neve Noy, Dalet, Neve Ze'ev, Tet, Ramot et d'autres encore. Chaque investisseur doit prendre en considération la population qu'il souhaite atteindre ainsi que ses objectifs.