Le Blog

Découvrez nos articles sur l’achat, la location et l’investissement immobilier en Israël. Conseils pratiques, fiscalité, démarches et actualités du marché.

Blog immobilier en Israël | Conseils et actualités | Immo Israël

Impôt immobilier en Israël pour non-résidents : taxe d’achat, plus-value, revenus locatifs, double imposition et obligations fiscales 2026.

Fiscalité immobilière Israël étranger 2026 | Guide complet

Acheter un bien immobilier en Israël en tant qu’étranger ou non-résident implique un cadre fiscal spécifique.

La fiscalité immobilière israélienne repose sur trois niveaux principaux :

impôt sur la plus-value lors de la revente

À cela s’ajoutent les enjeux de résidence fiscale et de double imposition.

Un étranger ou non-résident qui achète un bien immobilier en Israël est soumis à la taxe d’achat au barème investisseur, à l’impôt sur les revenus locatifs perçus en Israël et à l’impôt sur la plus-value en cas de revente. Il doit également vérifier les règles de double imposition avec son pays de résidence.

Qui est considéré comme non-résident fiscal en Israël ?

La résidence fiscale est déterminée selon :

Un investisseur vivant principalement à l’étranger est généralement considéré comme non-résident fiscal.

Source officielle – Autorité fiscale israélienne :
https://www.gov.il/he/departments/israel_tax_authority/govil-landing-page

Taxe d’achat en Israël pour un étranger

Lorsqu’un non-résident achète un appartement en Israël, il est en principe soumis au barème applicable aux investisseurs.

Contrairement aux résidents achetant une résidence principale, les non-résidents ne bénéficient généralement pas des taux réduits.

Les taux sont progressifs et actualisés régulièrement.

Il est recommandé de vérifier les barèmes actualisés auprès de l’Autorité fiscale israélienne.

Impôt sur les revenus locatifs pour non-résidents

Un étranger percevant des loyers en Israël est imposable en Israël sur ces revenus.

Deux régimes fiscaux principaux existent :

imposition sur le revenu net après déduction des charges

Les revenus doivent également être déclarés dans le pays de résidence fiscale du propriétaire, sous réserve des conventions fiscales applicables.

Double imposition et conventions fiscales

Israël a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays afin d’éviter la double imposition.

le revenu immobilier est imposé dans le pays où se situe le bien

le pays de résidence accorde un crédit d’impôt

Une mauvaise compréhension de ces mécanismes peut entraîner une imposition cumulative.

Il est donc essentiel d’analyser la convention fiscale applicable.

Impôt sur la plus-value immobilière pour un non-résident

En cas de revente d’un bien situé en Israël, le non-résident est soumis à l’impôt sur la plus-value.

Contrairement à certains résidents pouvant bénéficier d’exonérations sur résidence principale, un étranger est généralement imposé selon le régime standard.

Source officielle :
https://www.gov.il/he/departments/topics/realty_taxation/govil-landing-page

Obligations déclaratives pour un étranger propriétaire en Israël

de déposer des déclarations fiscales en Israël

de déclarer les revenus immobiliers dans son pays de résidence

de respecter les règles bancaires internationales

Les obligations peuvent varier selon que le bien est détenu en nom propre ou via une société.

Investisseur étranger : quels risques fiscaux ?

la mauvaise qualification du statut fiscal

l’oubli de déclaration dans le pays de résidence

la sous-estimation de l’impôt sur la plus-value

Une planification fiscale préalable permet de sécuriser l’investissement.

Résident, nouvel immigrant ou non-résident : différences clés

La fiscalité immobilière en Israël varie selon :

nouvel immigrant bénéficiant de régimes spécifiques

La qualification correcte du statut fiscal est déterminante.

Est-ce plus lourd fiscalement pour un étranger ?

En matière de taxe d’achat, la fiscalité d’un non-résident est similaire à celle d’un investisseur israélien.

l’absence d’exonérations liées à la résidence principale

les obligations déclaratives internationales

évolution des barèmes de taxe d’achat

renforcement des échanges d’informations fiscales internationaux

Autorité fiscale israélienne
https://www.gov.il/he/departments/israel_tax_authority/govil-landing-page

Fiscalité immobilière
https://www.gov.il/he/departments/topics/realty_taxation/govil-landing-page

Cet article a une vocation strictement informative et ne constitue pas un avis juridique.

Fiscalité immobilière en Israël pour étrangers : ce qu’il faut savoir en 2026

Vue d’ensemble de la fiscalité applicable lors de l’achat immobilier en Israël, incluant les taux de la taxe d’acquisition en vigueur en 2026, les obligations déclaratives et la distinction entre résidents et non-résidents.

Fiscalité lors de l’achat immobilier en Israël : taxes, obligations et cadre légal (2026)

L’achat d’un bien immobilier en Israël entraîne des conséquences fiscales immédiates qu’il est essentiel d’anticiper. La fiscalité applicable lors de l’acquisition concerne principalement la taxe d’acquisition, les obligations déclaratives associées et le cadre légal dans lequel ces prélèvements s’inscrivent.

Cet article présente une information générale, structurée et institutionnelle sur la fiscalité liée à l’achat immobilier en Israël, en tenant compte des règles applicables pour l’année 2026, sans se substituer à un conseil personnalisé.

Principes généraux de la fiscalité à l’achat

La fiscalité immobilière à l’achat en Israël repose sur le principe selon lequel toute acquisition de droits immobiliers est susceptible de générer une imposition spécifique. Cette imposition s’applique indépendamment de l’usage futur du bien, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’un investissement locatif ou d’un autre usage.

Le fait générateur de l’impôt est, en règle générale, la signature du contrat d’achat, même lorsque le paiement du prix est échelonné dans le temps.

Taxe d’acquisition – données applicables en 2026

La taxe d’acquisition constitue le principal impôt dû par l’acheteur lors de l’achat d’un bien immobilier en Israël. Elle est calculée en fonction de la valeur du bien et du statut fiscal de l’acquéreur.

Pour les années 2025–2026, les autorités israéliennes ont maintenu un gel des tranches de la taxe d’acquisition, ce qui signifie que les seuils ne sont pas indexés sur l’inflation et restent identiques pour l’année 2026.

Achat d’une résidence principale (résident fiscal israélien)

Dans le cas de l’achat d’une résidence principale, la taxe d’acquisition est calculée selon un barème progressif. À titre indicatif, les principales tranches actuellement applicables sont les suivantes :

De 1 978 745 ILS à environ 2 347 040 ILS : 3,5 %

De 2 347 040 ILS à environ 6 055 070 ILS : 5 %

De 6 055 070 ILS à environ 20 183 565 ILS : 8 %

Le calcul est effectué par tranches : seule la partie du prix entrant dans chaque tranche est imposée au taux correspondant.

Achat d’un bien supplémentaire, investissement ou non-résident

Lorsqu’il s’agit d’une acquisition qui n’est pas considérée comme une résidence principale (seconde résidence, bien d’investissement ou, dans certains cas, achat par un non-résident), la taxe d’acquisition est généralement plus élevée et peut s’appliquer dès le premier shekel, avec des taux pouvant atteindre 8 % puis 10 % selon la valeur du bien.

Les modalités exactes dépendent du statut fiscal de l’acheteur et doivent être vérifiées au cas par cas à l’aide des outils officiels.

Distinction entre résidents et non-résidents

Le droit fiscal israélien distingue les résidents fiscaux des non-résidents sur la base de critères juridiques précis. Cette distinction peut avoir une incidence directe sur les taux applicables, l’accès à certaines exonérations et les obligations déclaratives liées à l’achat immobilier.

La nationalité ou le lieu de résidence administrative ne suffisent pas, à eux seuls, à déterminer le statut fiscal.

Obligations déclaratives liées à l’achat

Toute acquisition de droits immobiliers en Israël doit faire l’objet d’une déclaration auprès de l’administration fiscale dans des délais stricts. Cette déclaration est requise même en cas de contestation du montant de l’impôt ou lorsque le paiement est différé.

Le non-respect des obligations déclaratives peut entraîner des pénalités financières, des intérêts de retard et d’autres sanctions administratives.

Articulation avec les régimes d’exonération spécifiques

Certains acheteurs peuvent bénéficier de régimes fiscaux particuliers ou d’exonérations spécifiques, notamment dans le cadre de statuts particuliers prévus par la loi. Ces dispositifs constituent des exceptions encadrées au régime général et sont traités dans des articles dédiés.

Le présent article se limite à la présentation du cadre fiscal général applicable lors de l’achat.

La fiscalité lors de l’achat immobilier en Israël constitue un élément central de toute opération immobilière. Une compréhension claire de la taxe d’acquisition, des tranches applicables en 2026 et des obligations déclaratives permet d’aborder l’acquisition dans un cadre juridique sécurisé et conforme à la réglementation en vigueur.

Cet article a une vocation strictement informative et ne remplace pas un accompagnement professionnel adapté à chaque situation.

Sources institutionnelles et outils officiels

Fiscalité des biens immobiliers – page thématique officielle (GOV.IL)
https://www.gov.il/he/departments/topics/realty_taxation/govil-landing-page

Rשות המסים בישראל – page officielle de l’administration fiscale (Israel Tax Authority)
https://www.gov.il/he/departments/israel_tax_authority/govil-landing-page

Simulateur officiel de la taxe d’acquisition (misim.gov.il)
https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/FrmFirstPage.aspx?cur=1#nbb

Guide “Vendeur / Acheteur de droits immobiliers – 2025” (publication officielle)
http://masmak2025.mag.calltext.co.il/pages/11

Fiscalité lors de l’achat immobilier en Israël