Introduction
L’achat d’un bien immobilier en Israël entraîne des conséquences fiscales immédiates qu’il est essentiel d’anticiper. La fiscalité applicable lors de l’acquisition concerne principalement la taxe d’acquisition, les obligations déclaratives associées et le cadre légal dans lequel ces prélèvements s’inscrivent.
Cet article présente une information générale, structurée et institutionnelle sur la fiscalité liée à l’achat immobilier en Israël, en tenant compte des règles applicables pour l’année 2026, sans se substituer à un conseil personnalisé.
Principes généraux de la fiscalité à l’achat
La fiscalité immobilière à l’achat en Israël repose sur le principe selon lequel toute acquisition de droits immobiliers est susceptible de générer une imposition spécifique. Cette imposition s’applique indépendamment de l’usage futur du bien, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’un investissement locatif ou d’un autre usage.
Le fait générateur de l’impôt est, en règle générale, la signature du contrat d’achat, même lorsque le paiement du prix est échelonné dans le temps.
Taxe d’acquisition – données applicables en 2026
La taxe d’acquisition constitue le principal impôt dû par l’acheteur lors de l’achat d’un bien immobilier en Israël. Elle est calculée en fonction de la valeur du bien et du statut fiscal de l’acquéreur.
Pour les années 2025–2026, les autorités israéliennes ont maintenu un gel des tranches de la taxe d’acquisition, ce qui signifie que les seuils ne sont pas indexés sur l’inflation et restent identiques pour l’année 2026.
Achat d’une résidence principale (résident fiscal israélien)
Dans le cas de l’achat d’une résidence principale, la taxe d’acquisition est calculée selon un barème progressif. À titre indicatif, les principales tranches actuellement applicables sont les suivantes :
- Jusqu’à environ 1 978 745 ILS : 0 %
- De 1 978 745 ILS à environ 2 347 040 ILS : 3,5 %
- De 2 347 040 ILS à environ 6 055 070 ILS : 5 %
- De 6 055 070 ILS à environ 20 183 565 ILS : 8 %
- Au-delà de ce seuil : 10 %
Le calcul est effectué par tranches : seule la partie du prix entrant dans chaque tranche est imposée au taux correspondant.
Achat d’un bien supplémentaire, investissement ou non-résident
Lorsqu’il s’agit d’une acquisition qui n’est pas considérée comme une résidence principale (seconde résidence, bien d’investissement ou, dans certains cas, achat par un non-résident), la taxe d’acquisition est généralement plus élevée et peut s’appliquer dès le premier shekel, avec des taux pouvant atteindre 8 % puis 10 % selon la valeur du bien.
Les modalités exactes dépendent du statut fiscal de l’acheteur et doivent être vérifiées au cas par cas à l’aide des outils officiels.
Distinction entre résidents et non-résidents
Le droit fiscal israélien distingue les résidents fiscaux des non-résidents sur la base de critères juridiques précis. Cette distinction peut avoir une incidence directe sur les taux applicables, l’accès à certaines exonérations et les obligations déclaratives liées à l’achat immobilier.
La nationalité ou le lieu de résidence administrative ne suffisent pas, à eux seuls, à déterminer le statut fiscal.
Obligations déclaratives liées à l’achat
Toute acquisition de droits immobiliers en Israël doit faire l’objet d’une déclaration auprès de l’administration fiscale dans des délais stricts. Cette déclaration est requise même en cas de contestation du montant de l’impôt ou lorsque le paiement est différé.
Le non-respect des obligations déclaratives peut entraîner des pénalités financières, des intérêts de retard et d’autres sanctions administratives.
Articulation avec les régimes d’exonération spécifiques
Certains acheteurs peuvent bénéficier de régimes fiscaux particuliers ou d’exonérations spécifiques, notamment dans le cadre de statuts particuliers prévus par la loi. Ces dispositifs constituent des exceptions encadrées au régime général et sont traités dans des articles dédiés.
Le présent article se limite à la présentation du cadre fiscal général applicable lors de l’achat.
Conclusion
La fiscalité lors de l’achat immobilier en Israël constitue un élément central de toute opération immobilière. Une compréhension claire de la taxe d’acquisition, des tranches applicables en 2026 et des obligations déclaratives permet d’aborder l’acquisition dans un cadre juridique sécurisé et conforme à la réglementation en vigueur.
Cet article a une vocation strictement informative et ne remplace pas un accompagnement professionnel adapté à chaque situation.
Sources institutionnelles et outils officiels
- Fiscalité des biens immobiliers – page thématique officielle (GOV.IL)
https://www.gov.il/he/departments/topics/realty_taxation/govil-landing-page - Rשות המסים בישראל – page officielle de l’administration fiscale (Israel Tax Authority)
https://www.gov.il/he/departments/israel_tax_authority/govil-landing-page - Simulateur officiel de la taxe d’acquisition (misim.gov.il)
https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/FrmFirstPage.aspx?cur=1#nbb - Guide “Vendeur / Acheteur de droits immobiliers – 2025” (publication officielle)
http://masmak2025.mag.calltext.co.il/pages/11
Cet article a une vocation strictement informative et ne constitue pas un avis juridique.