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Le guide de l'achat immobilier en Israël : Estimer et négocier (partie 4)

Apprenez à estimer précisément les prix des propriétés en Israël pour des négociations efficaces. Découvrez les méthodes d'évaluation de la valeur marchande équitable.

Comment estimer le prix du bien ?

Estimer le prix réel d'un bien n'est pas une mince affaire. Les propriétaires cherchent à le vendre au plus haut prix possible tandis que les acheteurs cherchent à l'acquérir au plus bas prix possible.

Estimer le prix d'un bien peut être difficile pour les acheteurs sans recherche préalable sur le marché. Estimer correctement le prix est important pour les négociations. Il existe plusieurs moyens pour obtenir une estimation juste :

Pour obtenir une estimation juste du prix d'un bien immobilier, il est possible de vérifier avec l'agent immobilier avec qui vous travaillez si celui-ci pense que le bien correspond au prix du marché. Si votre agent immobilier est professionnel et que vous lui faites confiance, cette option peut suffire.

Une alternative est de faire appel à un professionnel en estimation (Shamay). Ce dernier effectuera une enquête sur le bien, en recueillant des informations auprès des autorités locales, en vérifiant l'état de la planification, les droits sur la propriété, les ajouts de construction, l'éligibilité sur la propriété, ainsi que toutes les transactions effectuées dans la région. Il fournira ensuite un compte rendu complet sur le bien, incluant des informations sur les prix des biens similaires dans le quartier, vous donnant une idée plus précise de la valeur réelle du bien.

Pour les acheteurs ne souhaitant pas faire appel à un Shamay, il est possible d'estimer le prix d'un bien par soi-même en comparant le bien à un bien similaire le plus possible à celui que vous achetez. Vous pouvez vérifier les appartements ayant été vendus dans l'immeuble, mais il faut garder à l'esprit que, dans le même immeuble, les appartements peuvent être différents.

Il est également conseillé de consulter Immo Israël afin de comparer les prix et les critères des biens similaires dans le même quartier, ou de consulter le site immobilier gouvernemental pour obtenir des informations sur tous les biens vendus à l'adresse choisie, ainsi que dans les environs. Vous y trouverez également de nombreuses informations concernant les alentours du logement.

L'avis Immo Israël

Si, lorsqu'on achète une voiture d'occasion, il est fortement conseillé de lui faire passer le contrôle technique complet, utiliser les services d'un expert pour l'achat d'un bien immobilier s'avère indispensable car il vous évitera des surprises désagréables.

Les prix du quartier

Bonne nouvelle : Depuis 2013, l'État rend accessible à tous les particuliers les ventes réalisées autour d'une adresse donnée !

Pour les trouver, rendez-vous sur le site immobilier gouvernemental et saisissez (en hébreu) l'adresse de votre choix. Vous pouvez ensuite choisir le nombre de pièces des logements que vous souhaitez comparer.

Une fois que vous avez obtenu les données des ventes récentes, sélectionnez les propriétés qui ont des caractéristiques similaires à celles que vous voulez évaluer (type de bien, surface, étage, année de construction, etc.). Ensuite, calculez le prix moyen au mètre carré de ces ventes pour avoir une estimation des prix de vente dans le quartier. Pour info, sur immoisrael.com, toutes les annonces comportent déjà le prix du bien au mètre carré !

Ces informations ont le mérite d'être précises et incontestables : vous pourrez les utiliser pour négocier le prix de votre futur bien immobilier.

Bonne nouvelle : Depuis 2013, l'État rend accessible à tous les particuliers les ventes réalisées autour d'une adresse donnée !

Les points forts et les points faibles

Certaines caractéristiques sont unanimement valorisées, indépendamment des préférences individuelles de chacun.

En utilisant la moyenne des prix du quartier, il est possible d'établir un intervalle haut et un intervalle bas pour les propriétés dans ce quartier.

Les caractéristiques d'un bien immobilier, comme la présence d'un ascenseur ou l'emplacement à un étage élevé, peuvent avoir un impact sur la valeur globale de ce bien. Par exemple, un appartement dans un immeuble équipé d'un ascenseur peut être considéré comme plus valorisé avec une augmentation de 10% par rapport à la valeur moyenne, tandis qu'un appartement à un étage élevé dans un immeuble sans ascenseur peut diminuer sa valeur entre 10 et 15% par rapport à la valeur moyenne.

Il est donc important de bien situer le bien entre ces deux intervalles. Le tableau ci-contre vous donne une estimation des différentes plus-values et moins-values à prendre en compte concernant le logement que vous souhaitez acquérir.

Certaines caractéristiques sont unanimement valorisées, indépendamment des préférences individuelles de chacun et influencent les prix de l'immobilier en Israël.

La négociation

En utilisant les conseils que nous vous avons donnés pour évaluer le prix d'un bien immobilier, vous serez mieux préparé pour affronter la négociation.

Comme vous vous en êtes sûrement déjà rendu compte, si vous habitez en Israël, les mentalités françaises et israéliennes diffèrent quelque peu… Ici, les négociations ne se font pas par écrit mais, bel et bien en face à face, que ce soit par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou directement en discutant avec le propriétaire.

Immo Israël vous propose plusieurs conseils afin de gérer au mieux les différentes étapes de la négociation : 

  1. En premier lieu, restez toujours respectueux et laissez votre ego à la maison - n'oubliez pas que le vendeur est également un être humain et une personne à l'ego blessé ne vous vendra pas son bien. Au contraire, rapprochez-vous du vendeur, et profitez-en pour poser certaines questions importantes - pourquoi vend-il le bien maintenant ? Depuis combien de temps le bien est-il sur le marché ? À quel point est-il pressé de vendre ?
  2. N'abordez pas le sujet du prix du bien au téléphone, ni avant d'avoir visité le bien au moins une première fois. Vous devez d'abord décider si le bien vous intéresse réellement et ne pas discuter du prix trop vite. Si vous êtes vraiment intéressés et avez su répondre à toutes vos questions concernant le bien et ses environs, alors seulement vous pouvez entamer l'étape de la négociation.
  3. Si le bien appartient à un projet neuf et que la négociation se fait face à l'entrepreneur - gardez en tête que la négociation ne sera pas forcément en vue d'une baisse de prix mais pourrait également inclure une amélioration des propriétés du bien, telle qu'une cuisine plus moderne ou un carrelage censé coûter plus cher que celui de base. Ce type de négociation fonctionne également pour les biens de seconde main. Vous pouvez, par exemple, demander d'avancer la date d'entrée, de payer un apport personnel plus élevé dès la signature du contrat en échange d'une remise ou de convaincre le propriétaire de laisser les meubles et la climatisation en place dans l'appartement.
  4. N'oubliez pas de baser vos négociations sur les données que vous avez recueillies lors de votre estimation du prix du bien, que ce soit grâce à l'expertise professionnelle d'un shamay, par un agent immobilier ou par vous-même. Utilisez-les afin d'argumenter votre discussion.

Article suivant : Le processus d'achat

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