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Le processus d'achat d'un bien immobilier en Israël (partie 5)

Parcourez le processus d'achat immobilier unique en Israël : découvrez la Promesse d'Achat contraignante. Plongez plus profondément dans notre guide pour un achat avisé en Israël.

La promesse d'achat

Les étapes du processus d'achat en Israël sont différentes de celles de la France, il est donc très important de ne signer aucun document sans l'accord préalable de votre avocat.

Lorsque vous achetez un bien immobilier en France, la première étape est généralement de signer et d'envoyer au propriétaire une offre d'achat. Ce document comporte des conditions suspensives qui vous permettent d'annuler le contrat en fonction de votre plan de financement, par exemple, en cas de refus de crédit par la banque. 

En Israël, c'est totalement différent ! Une fois que vous avez décidé d'acquérir un bien, vous ne devez pas signer l'offre d'achat. Par contre, il faut faire très attention, car le vendeur (ou son agent immobilier) peut vous demander de signer une promesse d'achat (Zichron Dvarim).

Le problème ? En Israël, il n'y a pas de conditions suspensives, ce qui signifie qu'une fois ce document signé, vous vous engagez à acheter le bien au prix décrit dans la promesse d'achat, et ce, même si des failles sont découvertes dans le bien immobilier après la signature. La promesse d'achat est un document juridique légal, même s'il s'agit de quelques phrases écrites à la main sur un bout de papier signé par le vendeur et l'acheteur. De plus, ce document une fois signé doit être déclaré et est soumis à des taxes.

En outre, il est inutile de signer une promesse d'achat ou quelque offre que ce soit lors de l'achat d'un bien immobilier car le contrat contient déjà toutes les informations nécessaires pour la transaction. En effet, les actes de vente définitifs sont déjà signés par les parties lors de la signature du contrat d'achat, qui ne comporte également pas de clause suspensive liée au prêt. Ces actes seront ensuite enregistrés une fois que le paiement et la remise des clés auront eu lieu.

Il est important de noter que lorsque vous achetez dans un projet immobilier en cours de construction auprès d'un promoteur (Kablan), les procédures peuvent être différentes de celles d'un achat classique. Il est fréquent que l'on vous demande de signer une offre d'achat ou une promesse d'achat, accompagnée d'un acompte, en attendant la finalisation du contrat d'achat. À ce stade, il est crucial de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous assurer que vous êtes protégé contre les risques potentiels. Votre avocat pourra veiller à ce que le document que vous signez soit annulable, que votre acompte soit placé sous séquestre et remboursable en toutes circonstances et que vous ne soyez pas soumis à des obligations fiscales inattendues.

N'oubliez pas ! Étant donné qu'il n'existe pas de clause suspensive en Israël concernant le financement, vous devez absolument vous assurer auprès de la banque que vous êtes autorisé à emprunter la somme dont vous avez besoin pour l'achat avant la signature du contrat !

The steps of the purchase process in Israel are different from those in the US, so it is very important not to sign any document before discussing the transaction with your lawyer

Le compromis de vente (L'acte authentique)

Une fois les négociations passées, c'est à votre avocat de préparer le compromis de vente en fonction des accords passés entre vous et le vendeur.

Le compromis de vente en Israël inclut les détails de la propriété tels qu'ils figurent dans le registre foncier israélien. Le contrat immobilier en Israël explique également comment les paiements seront effectués et échelonnés d'après un calendrier. Il peut également inclure des conséquences suite au non-respect de l'un des engagements du vendeur concernant le bien, parfois du calendrier de paiement et de la compensation requise en conséquence. D'autres aspects du compromis de vente en Israël peuvent prendre en compte des problèmes que le vendeur doit résoudre, notamment en ce qui concerne les frais impayés liés à la municipalité ou aux entreprises de services publics.

La signature du compromis de vente se fera généralement entre 1 et 2 semaines après les négociations, au bureau de l'avocat du vendeur et en présence généralement de l'agent immobilier (qui attend de recevoir son cachet avec impatience une fois le contrat signé). Les deux parties signent alors le contrat ainsi que de nombreux documents liés à l'imposition de la propriété, comme la taxe d'achat (Mas Rehicha) et la taxe de plus-value (Mas Shevah). Le vendeur signe également des documents pour assurer qu'il n'y a pas de dettes ou de problèmes cachés liés au bien tandis que l'acheteur déclare avoir vu l'appartement et l'acheter "tel quel". Les parties signent également un avis d'avertissement (Hearat Azhara) et une procuration irrévocable aux avocats (Yipoui Koah Bilti Hozer). De plus, votre avocat va inscrire une mention au cadastre indiquant que vous êtes en cours d'acquisition du bien immobilier. Le vendeur ne peut donc plus vendre le bien à qui que ce soit d'autre. Enfin, l'acheteur paie l'apport personnel prévu pour le bien en remettant un chèque de banque au vendeur qui atteste de la réception de ce paiement en signant une confirmation de réception.

En Israël, le compromis de vente équivaut à l'acte authentique de vente existant en France, c'est à dire que vous devenez réellement propriétaire dès que le compromis de vente est signé chez l'avocat.

Impôts, charges : qui paie quoi ?

Les frais liés à la transaction immobilière sont répartis de manière équitable entre l'acheteur et le vendeur, selon les termes précisés dans les documents de vente.

Avant la date prévue de votre entrée dans le bien, vous devez, avec le vendeur, faire ensemble la passation des différents impôts et taxes sur le bien, que ce soit l'eau, le gaz, l'électricité ou la taxe foncière (arnona). Certains de ces services peuvent s'effectuer en ligne, tandis que d'autres requièrent une prise de rendez-vous ainsi que votre présence à vous et celle du vendeur. Cela peut également différer en fonction de votre ville, car ces services sont proposés par différentes entreprises en fonction de votre localisation.

Afin d'effectuer la passation des services d'électricité, d'eau et du gaz, il faut connaître le numéro de compteur à la date d'entrée du bien (cela peut également se faire quelques jours à l'avance si le bien est vide et que vous vous êtes mis d'accord avec le vendeur). De toute manière, vous devez préciser la date d'entrée dans le bien et envoyer une copie de votre contrat.

La taxe foncière est répartie entre vous et le vendeur selon la date d'entrée. Étant donné que celle-ci est payée tous les deux mois, il se peut que le vendeur ait déjà payé le premier mois suivant votre arrivée. Il recevra un remboursement de la part de la mairie et ce sera à vous de payer ce mois-ci.

Concernant les charges de copropriétés, le vendeur est tenu de payer jusqu'à votre date d'entrée au bien.

Vous avez emménagé dans votre nouveau bien ? Mazal Tov ! N'oubliez pas de vous rendre sur le site du gouvernement afin de mettre votre adresse à jour. Il est important de le faire car vous devrez recevoir un nouveau "Sefah" sur votre carte d'identité comportant votre adresse actuelle.

Mettre à jour son adresse

Vous êtes maintenant prêts à acheter votre bien immobilier en Israël. Pour plus d'informations sur chacune des étapes du processus d'achat, rendez-vous sur notre blog, dans lequel vous pourrez consulter de nombreux articles concernant la vente, l'achat et de nombreuses informations sur le marché immobilier israélien en général. 

L'équipe d'Immo Israël se tient à votre service pour toute question via notre formulaire de contact.

À très bientôt dans votre nouveau logement en Israël !

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