Skip to main or footer

מבקרים יקרים, בשל המצב בישראל, יתכנו עיכובים בתרגומי המודעות, הצוות שלנו במילואים. אנו מודים לכם על הסבלנות ומאחלים ימים טובים יותר.

  • מדריכים

המדריך לרכישת נדל"ן מוצלחת: תכנון פיננסי (חלק 2)

המדריך לרכישת נדל"ן מוצלחת: תכנון פיננסי

התקציב הכולל

אל תשאירו פתח להפתעות, קחו בחשבון את כלל העלויות הרלוונטיות ותכננו את רכישת הנכס שלכם ביעילות!

לפני שתקבעו את סכום ההון העצמי ואת גובה המשכנתא אותו תוכלו לקבל, חובה קודם כל להבין מה הסכום הכולל הדרוש לכם לשם רכישת הבית שאתם חפצים בו. אתם צריכים לקחת בחשבון לא רק את מחיר העלות אלא גם הוצאות נוספות כמו מיסים, תשלומים לנוטריון, ועלויות שיפוץ במקרה הצורך. כדי להימנע מהפתעות לא נעימות שעשויות לצוץ במהלך תהליך הרכישה, חשוב לבנות תקציב מראש.

להלן סיכום של כלל העלויות שיש לקחת בחשבון:

  • מחיר הנכס - זוהי כמובן ההוצאה העיקרית. על מנת להשוות מחירי נכסים שמעניינים אתכם, השתמשו במנוע החיפוש המתקדם שלנו או צרו קשר איתנו ישירות.
  • מס הרכישה - הסכום השני בגובהו בדרך כלל. גובה המס נע בין 0 ל-10% ממחיר הנכס. לעיתים ניתן לקבל הטבות מס, למשל עבור עולים חדשים.
  • שיפוצים - לעיתים יש צורך בשיפוץ הנכס שאתם רוכשים שדורש תקציב גדול יותר מהמתוכנן. עליכם להחליט אם העבודה באמת הכרחית ואם כן, להעריך את העלות הכוללת שלה. 
  • מדד תשומות הבנייה (מחירון דקל) - פקטור נוסף שיכול להשפיע על התקציב שלכם בעת רכישת נדל"ן מקבלן. מדד זה קשור לעלויות חומרי הגלם הדרושים לבנייה אשר כל הזמן משתנות ויכול להשפיע על המחיר הסופי של הנכס בצורה משמעותית, עם עלייה של 4-5% במחיר. 
  • הוצאות משפטיות - הוצאות צפויות בעת רכישת בית, לרוב מגיעות לסכום של 0.5-2% ממחיר הנכס, לא כולל מע"מ. בישראל, תפקידו של עורך הדין שלכם הוא להגן על האינטרסים שלכם ולמלא תפקיד נוטריון: אימות משפטי, עריכת חוזה, הצהרת מס, רישום רכוש וסיוע בחתימות. מדובר בשירות חיוני ולכן חשוב לכלול הוצאות משפטיות בתקציב שלכם מההתחלה.
  • תשלום לסוכנות או סוכן נדל"ן - אין להתעלם מהוצאה זו אלא אם כן אתם נחושים בדעתכם למצוא נכס לבד. אם השתמשתם בשירותיו של סוכן או
  • סוכנות נדל"ן, תצטרכו לשלם לו עמלה של עד 2% ממחיר הרכישה, ללא מע"מ.
  • לסיום, אל תשכחו לכלול את הוצאות ההובלה בתקציב הכולל שלכם, במיוחד אם אתם עוברים מחו"ל. עלויות ריהוט הן הוצאה חיונית נוספת שיש לקחת בחשבון במידת הצורך.

הון עצמי

התחילו לבנות תוכנית פיננסית על ידי חישוב ההון העצמי שלכם, צעד מכריע ברכישת נכס!

מקדמה היא סכום הכסף שאתם משלמים מראש בעת רכישת נכס. ניתן לשלם את המקדמה באמצעות מגוון מקורות כגון חסכונות, תרומות, ירושה, מכירה חוזרת של נכס או מרווחי חברה.

בנק ישראל מגביל את סכומי המשכנתא בהתאם למחיר הדירה הנרכשת, מה שאומר שההון העצמי שלכם צריך להשלים את התעריפים שנקבעים על ידי בנק ישראל:

  • לרכישת נכס ראשון, הבנק אינו יכול להלוות יותר מ-75% מעלות הנכס, כלומר ההון העצמי צריך להסתכם ב-25% לפחות.
  • בור רכישת נכס חדש בשילוב מכירה חוזרת של נכס קיים, ההון העצמי המינימלי מסתכם ב-30%.
  • לרכישת נכס להשקעה, או לצורך לקיחת משכנתא מכל סיבה אחרת, ההון העצמי מסתכם ב-50%.

הלוואות לרכישת נכסים מוזלים יכולות להגיע ל-90% ומעלה, ובמקרים מסוימים מחייבות מקדמה של 60-100,000 ₪ בלבד.

אם אתם בחו"ל או אם הכספים הדרושים לכם עבור המקדמה אינם בישראל, ישנם שירותים המאפשרים לכם להעביר את כספכם בצורה פשוטה ובטוחה.

עזרה ברכישת הנכס

ניתן להשלים את ההון עצמי שלכם באמצעות הלוואות מסובסדות או הפחתות מס, בהתאם למעמדכם בישראל.

1. ריבית מופחתת להחזר משכנתא

בישראל קיימים שני סוגים של הלוואות נדל"ן: משכנתא הניתנת על ידי המדינה, הנקראת "משכנתא ממשלתית", ועל ידי בנקים שונים "הלוואות בנקים".

עולים חדשים יכולים לקבל משכנתא למימון רכישת בית במידה והם עומדים בקריטריונים ובעלי תעודת זכאות. סכום ההלוואה נקבע על פי שיטת נקודות לפי מצב משפחתי, גיל, זמן שהייה בישראל ועוד. עולים חדשים שסיימו שירות צבאי או אזרחי זכאים לסיוע נוסף. גם עולים חדשים עם מוגבלויות עשויים לקבל נקודות נוספות בהתאם לסוג ורמת הנכות שלהם.

 אנשים שקיבלו בעבר משכנתא ממשלתית יכולים לבקש הלוואת תוספת מבנק. אנו ממליצים בחום להשוות בין ההלוואות המוצעות על ידי בנקים שונים – לכל אחד מהם תנאים וריביות שונות, שלעיתים ניתן להתמקח איתם על מנת לקבל את התנאים הטובים ביותר.

2. מס רכישה מוזל לעולים חדשים

עולים חדשים זכאים למס רכישה מופחת על נדל"ן שנרכש בישראל במשך 7 שנים ממועד העלייה. על מנת לקבל הנחה זו עליכם להגיש בקשה למחלקת הארנונה בעיר בה נמצא הנכס ולמסור את המסמכים הנדרשים.

3. הנחה למשתתפים בתכנית "מחיר למשתכן"

משרד הבינוי והשיכון בישראל משיק באופן שוטף תוכניות דיור מוזלות כמו "מחיר למשתכן" או "מחיר מטרה" במטרה לסייע לאנשים לרכוש נדל"ן. תוכניות אלו עשויות לכלול תמריצים כספיים עבור קונים זכאים, כמו גם הגבלות על מכירה חוזרת ושימוש בנכס הנרכש. תכניות אלו פתוחות לזוגות נשואים או ידועים בציבור, רווקים, אלמנים או גרושים מעל גיל 35, הורים עצמאיים (חד-הוריים) עם ילד מתחת לגיל 21 ורווקים עם מוגבלות בני 21 ומעלה. חשוב לבדוק את קריטריוני הזכאות לכל תכנית שמוצעת.

כפי שאתם מבינים, מאוד חשוב להישאר מעודכנים כדי לקבל את כל הסיוע הכלכלי האפשרי. אל תהססו לפנות אלינו, אנו באימו ישראל נשמח להדריך אתכם ברכישת נכס.

הלוואות וחובות

בניגוד לבריטניה, שם קיבולת החוב מוגבלת ל-33% מההכנסה החודשית שלכם, או ארה"ב, שבה היא מוגבלת ל-28% מההכנסה החודשית שלכם, בישראל הבנק מאפשר החזר משכנתא חודשי של עד 50% משכרכם. מגבלת הזמן להחזר ההלוואה היא 30 שנים לכל היותר.

שימו לב שאין דבר כזה הלוואה ללא ריבית לצורך רכישת נכס. על מנת לקבל הלוואה עליכם לספק הוכחת הכנסה שתאפשר לבנק לחשב את כושר ההחזר שלכם. אנו ממליצים לנהל משא ומתן על תנאי ההלוואה מול בנקים שונים או להיעזר במתווך או עורך דין. כאמור, עולים חדשים יכולים להנות מהלוואה בריבית קבועה של 3% עבור חלק מהסכום. עם זאת, חשוב להשוות בין הצעות להלוואות מבנקים שונים, שכן ייתכן כי תוצע לכם עסקה טובה יותר כתוצאה ממשא ומתן ותחרות בין הבנקים. כמו כן, חשוב לקבל את הסכם ההלוואה לפני שחותמים על חוזה רכישה מכיוון שבניגוד לארה"ב, סירוב להלוואה אינו תנאי מתלה.

ניתן ללוות כסף מבנק אמריקאי על מנת לקנות נכס בישראל, בתנאי שיש לכם נכס בארה"ב לערוב להלוואה.

היזהרו! אם אתם עומדים לקחת הלוואה לצורך רכישת נכס, חשוב ביותר לקבל אישור הלוואה מהבנק לגבי הסכום אותו אתם מעוניינים ללוות, עוד לפני שאתם מתחילים לראות בתים. הרשאה זו נקראת "אישור עקרוני", והיא מורכבת מהסכמה היפותטית של הבנק לסכום אותו תרצו ללוות.

תרצה שיועץ משכנתאות יחזור אלייך? תשלח לנו הודעה דרך טופס יצירת הקשר.

הלוואות וחובות

מכירה לצורך קנייה

למכור או לקנות קודם? זו השאלה שיש לשאול אם ברצונכם לממן רכישה של בית חדש על ידי מכירה חוזרת של נכס. לכל אופציה יש יתרונות וחסרונות ותצטרכו להחליט מה סדר הפעולות הנכון לכם.

קנייה קודם

קנייה של נכס חדש לפני מכירה חוזרת של נכס בבעלותכם למעשה מבטיחה לכם בית; לא תצטרכו להסתכן בצורך לשכור דירת ביניים או לחזור לגור עם ההורים. עם זאת, במקרה זה חשוב מאוד להעריך נכון את שווי הנכס שלכם ולבחון היטב את מצב השוק מראש, זאת על מנת להימנע מרכישת נכס במחיר שלא תוכלו לעמוד בו. לצורך הבטחת מימון, עליכם לכסות את סכום ההון העצמי (מינימום 30% כפי שהוסבר לעיל). סכום זה יכול להגיע מחסכונות אישיים, הלוואות בנקאיות או הלוואות גישור, הניתנות לפרקי זמן קצרים ובתנאי שיוחזרו לאחר מכירת הנכס.

מכירה קודם

למרות שהאפשרות הזו עשויה להיראות מלחיצה יותר בהתחלה, יש לה כמה יתרונות. על ידי מכירה קודם תוכלו לקבל חלק מסכום המכירה מבעוד מועד, ובכך להבטיח בסיס כלכלי לרכישת ביתכם הבא. כמו כן, תדעו בדיוק כמה כסף עומד לרשותכם לרכישת הנכס החדש. החוכמה במקרה זה היא להתקדם עם "מכירה ארוכה" המבטיחה את זמינות הנכס רק עוד חצי שנה, ובכך לאפשר מספיק זמן למציאת בית חדש. עם זאת, עליכם להקפיד לנהל את הכסף שאתם מקבלים ולהימנע מבזבוזו בטרם עת.

המשך לכתבה הבאה: מציאת הנכס המתאים

רוצים להישאר מעודכנים?

לקבלת כל הטיפים וההמלצות שיעזרו לכם במציאת הנכס הבא שלכם בישראל, הרשמו עכשיו לניוזלטר של אימו ישראל!


הבית הבא שלך נמצא כאן | אימו ישראל

הבית הבא שלך נמצא כאן

ניווט מהיר

דף הבית

ליצירת קשר

צרו קשר

מי אנחנו

הכירו את סוכני הנדל"ן

עקבו אחרינו

HE


© 2024 כל הזכויות שמורות לאימו ישראל.