Skip to main or footer

מבקרים יקרים, בשל המצב בישראל, יתכנו עיכובים בתרגומי המודעות, הצוות שלנו במילואים. אנו מודים לכם על הסבלנות ומאחלים ימים טובים יותר.

  • מדריכים

המדריך לרכישת נדל"ן מוצלחת: תהליך הרכישה (חלק 5)

הכירו את תהליך רכישת הנדל"ן הייחודי בישראל ולמדו על זכרון הדברים המחייב לרכישה. עיינו במדריך שלנו לרכישה נבונה.

זיכרון דברים

שלבי תהליך הרכישה בישראל שונים מאלה בארה"ב, ולכן חשוב מאוד לא לחתום על שום מסמך לפני שדנים בעסקה עם עורך הדין שלכם.

כשרוכשים נכס בארה"ב, הצעד הראשון הוא בדרך כלל לחתום ולשלוח לבעלים הצעה לרכישה. מסמך זה מכיל תנאים מתלים המאפשרים את ביטול החוזה בהתאם לתוכנית המימון שלכם, למשל במקרה שהבנק מסרב להעניק לכם הלוואה.

בישראל, התהליך שונה לגמרי! לאחר שהחלטתם לרכוש נכס, אינכם צריכים לחתום על הצעת רכישה. כדאי מאוד להיזהר מכיוון שהמוכר (או סוכן הנדל"ן שלו) עשוי לבקש ממכם לחתום על זכרון דברים.

הבעיה? בישראל אין תנאים מתלים, מה שאומר שברגע שזכרון דברים נחתם, אתם למעשה מתחייבים לקנות את הנכס במחיר המפורט במסמך, גם אם יתגלו פגמים בנכס לאחר החתימה. לכן, חשוב לשים לב לכל דבר שאתם חותמים עליו - זכרון הדברים הוא מסמך מחייב מבחינה משפטית, גם אם מדובר בפיסת נייר עם כמה משפטים בכתב יד, שנחתם על ידי המוכר והקונה. יתר על כן, לאחר חתימה על מסמך זה יש להצהיר עליו והוא יהיה חייב במסים.

דבר נוסף שחשוב לדעת הוא שאין צורך בחתימה על זכרון דברים או כל מסמך אחר בעת רכישת נכס, מכיוון שהחוזה כבר מכיל את כל המידע הדרוש לעסקה. שטרי המכר הסופיים כבר חתומים על ידי הצדדים במעמד החתימה על חוזה הרכישה, שהינו מסמך נוסף שלא כולל סעיף מתלה הקשור למימון העסקה. יש צורך ברישום המסמכים הללו מיד לאחר ביצוע התשלום ומסירת המפתחות.

כאשר רוכשים נכס שהוא חלק מפרויקט נדל"ן דרך קבלן, ההליכים עשויים להיות שונים מרכישה קלאסית. במקרים אלה דווקא מקובל לחתום על הצעת רכישה או זכרון דברים, יחד עם מסירת פיקדון, עד שחוזה הרכישה הסופי יהיה מוכן. במצבים אלו יש חשיבות מכרעת להתייעצות עם עורך דין מקרקעין שיוודא שאתם מוגנים מפני סיכונים פוטנציאליים. עורך הדין שלכם יוכל להבטיח שהמסמך הוא בר ביטול גם לאחר חתימתכם, שהפקדון שלכם מוחזק בנאמנות וניתן למשיכה בכל מצב, ושאתם לא חשופים לחבויות מס בלתי צפויות.

אל תשכחו! היות ואין בישראל סעיף מתלה הקשור למימון הרכישה, עליכם לוודא שהמשכנתא שלכם אושרה לפני חתימה על חוזה!

שלבי תהליך הרכישה בישראל שונים מאלה בארה"ב, ולכן חשוב מאוד לא לחתום על שום מסמך לפני שדנים בעסקה עם עורך הדין שלכם.

שטר המכר

לאחר סיום המשא ומתן, על עורך הדין שלכם להכין את הסכם המכירה בהתאם למה שסוכם בינכם לבין המוכר.

שטר המכר בישראל כולל את פרטי הנכס כפי שהם מופיעים בטאבו. חוזה הנדל"ן בישראל מפרט גם את אופן ביצוע התשלומים ולוח זמנים להעברתם. כמו כן הוא עשוי לכלול פירוט השלכות בגין אי עמידה בהתחייבויות המוכר לגבי הנכס, דבר שעשוי להשפיע על פריסת התשלומים ועל הפיצוי הנדרש עקב כך. הסכם המכירה עשוי לכלול נושאים שהמוכר מתחייב לפתור, כגון תשלומים או מיסים שלא שולמו לעירייה או לחברות שירות.

החתימה על הסכם המכר לרוב תתבצע בין שבוע לשבועיים לאחר המו"מ, במשרד עורך הדין של בעלי הנכס, ובדרך כלל בנוכחות המתווך (המחכה בקוצר רוח לחותמת על העסקה). לאחר מכן שני הצדדים חותמים על החוזה וכן על מספר מסמכים הקשורים למיסוי הנכס, כגון מס רכישה ומס שבח. כמו כן, המוכר חותם על מסמכים שמטרתם להבטיח שאין חובות נסתרים או בעיות בנכס, ואילו הקונה מצהיר כי ראה את הנכס וקונה אותה "כמו שהוא". שני הצדדים גם חותמים על הערת אזהרה ויפוי כוח בלתי חוזר. עורך הדין שלכם יצהיר בטאבו שאתם נמצאים בתהליך רכישת הנכס, כך שהמוכר לא יכול למכור לאף אחד אחר. לבסוף, הקונה משלם את המקדמה עבור הנכס באמצעות המחאה בנקאית למוכר, שבתורו יחתום על אישור קבלת ההמחאה.

בישראל, בדומה לארה"ב, מכירת נכס מתועדת בדרך כלל במסמך אחד בלבד, כלומר אתם הופכים לבעלים באופן רשמי ברגע שכתב המכר נחתם במשרד עורך הדין.

מיסים, עמלות, היטלים : מי משלם מה?

העלויות השונות הקשורות לעסקת המקרקעין מתחלקות בדרך כלל שווה בשווה בין הקונה למוכר, בהתאם לתנאים המפורטים במסמכי המכירה.

טרם מועד הכניסה לנכס, עליכם להסדיר יחד עם המוכר את העברת המיסים השונים הקשורים לנכס לרבות מים, גז, חשמל וארנונה. חלק מההעברות הללו יכולות להיעשות באופן מקוון, בעוד שאחרים דורשים פגישה פרונטלית בנוכחות המוכר והקונה. מצב זה עשוי להשתנות גם בין ערים שונות, שכן במקומות שונים שירותים אלו מוצעים על ידי חברות שונות.

על מנת להעביר שירותי חשמל, מים וגז, יש למסור את קריאות המונים השונים בעת הכניסה לנכס. ניתן לעשות זאת גם כמה ימים מראש אם הנכס ריק והדבר סוכם עם המוכר. בכל מקרה, עליכם לציין את תאריך הכניסה לנכס ולצרף עותק של החוזה שלכם.

הארנונה מתחלקת ביניכם לבין המוכר לפי תאריך הכניסה. מאחר ותשלום הארנונה מתבצע באופן דו-חודשי, ייתכן שהמוכר כבר שילם על חלק מהתקופה שאתם כבר שוהים בנכס. במצב זה המוכר יקבל החזר מהעירייה ובאחריותכם לשלם על תקופה זו.

בנוגע לוועד בית, המוכר מחויב להעביר את כל התשלומים הנחוצים עד למועד כניסתכם לנכס.

חושבים להשביח את הנכס? על מנת לעשות זאת תצטרכו להגיש תוכנית לרשות המקומית המפרטת את כל השינויים המתוכננים בנכס, שם יבחנו את התוכנית ויחליטו אם לאשר אותה או לא. במידה ותקבלו אישור תצטרכו לשלם היטל השבחה.

עברתם לנכס החדש שלכם? מזל טוב! אל תשכחו להיכנס לאתר הממשלה כדי לעדכן כתובת. חשוב לעשות זאת על מנת לקבל ספח חדש לתעודת הזהות שלכם עם הכתובת החדשה.

עדכון כתובת מגורים

כעת אתם מוכנים לרכוש נכס בישראל. למידע נוסף על כל שלבי תהליך הרכישה, בקרו בבלוג שלנו! שם תוכלו לקרוא מאמרים רבים על מכירה, קנייה ושוק הנדל"ן הישראלי בכלל.

צוות אימו ישראל עומד לשירותכם בכל שאלה או תהייה - כל מה שעליכם לעשות זה למלא את טופס יצירת הקשר שלנו ונחזור אליכם בהקדם.

נתראה בקרוב בביתכם החדש בישראל!

רוצים להישאר מעודכנים?

לקבלת כל הטיפים וההמלצות שיעזרו לכם במציאת הנכס הבא שלכם בישראל, הרשמו עכשיו לניוזלטר של אימו ישראל!


הבית הבא שלך נמצא כאן | אימו ישראל

הבית הבא שלך נמצא כאן

ניווט מהיר

דף הבית

ליצירת קשר

צרו קשר

מי אנחנו

הכירו את סוכני הנדל"ן

עקבו אחרינו

HE


© 2024 כל הזכויות שמורות לאימו ישראל.