מיסוי בעת רכישת נכס מקרקעין בישראל

מבוא

רכישת נכס מקרקעין בישראל כרוכה בהשלכות מס מיידיות שיש להביאן בחשבון מראש. המיסוי החל בעת הרכישה מתייחס בעיקר למס רכישה, לחובות הדיווח הנלוות לעסקה ולמסגרת המשפטית המסדירה תשלומים אלו.

מאמר זה מציג סקירה כללית, מובנית ומוסדית של דיני המס החלים בעת רכישת נדל״ן בישראל, תוך התייחסות לכללים החלים בשנת 2026, ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי פרטני.

עקרונות כלליים של מיסוי בעת רכישה

המיסוי בעת רכישת מקרקעין בישראל מבוסס על העיקרון שלפיו כל רכישה של זכויות במקרקעין עשויה ליצור חבות מס. חבות זו חלה ללא קשר לייעוד הנכס – דירת מגורים, נכס להשקעה או שימוש אחר.

ככלל, מועד החיוב במס נקבע במועד חתימת הסכם הרכישה, גם אם התשלום בפועל מתבצע בפריסה לאורך זמן.

מס רכישה – כללים החלים בשנת 2026

מס רכישה הוא המס המרכזי המוטל על הרוכש בעת רכישת נכס מקרקעין בישראל. המס מחושב בהתאם לשווי הנכס ולמעמדו המסוי של הרוכש.

בשנים 2025–2026 נקבע קיפאון במדרגות מס הרכישה, כך שהסכומים אינם מתעדכנים בהתאם לאינפלציה והם חלים במלואם גם בשנת 2026.

רכישת דירת מגורים יחידה (תושב ישראל)

ברכישת דירת מגורים יחידה, מס הרכישה מחושב באופן מדורג. להלן המדרגות העיקריות החלות כיום (בקירוב):

• עד כ־1,978,745 ש״ח – פטור ממס
• מ־1,978,745 ש״ח ועד כ־2,347,040 ש״ח – 3.5%
• מ־2,347,040 ש״ח ועד כ־6,055,070 ש״ח – 5%
• מ־6,055,070 ש״ח ועד כ־20,183,565 ש״ח – 8%
• מעל סכום זה – 10%

המס מחושב לפי מדרגות, כך שרק החלק משווי הנכס הנמצא בכל מדרגה מחויב בשיעור הרלוונטי.

רכישת דירה נוספת, נכס להשקעה או רכישה על ידי תושב חוץ

כאשר הרכישה אינה נחשבת לדירת מגורים יחידה (דירה נוספת, נכס להשקעה או, במקרים מסוימים, רכישה על ידי תושב חוץ), מס הרכישה גבוה יותר ועשוי לחול מהשקל הראשון, בשיעורים של 8% ולאחר מכן 10%, בהתאם לשווי הנכס.

הכללים המדויקים תלויים במעמד המס של הרוכש ויש לבדוק אותם באמצעות הכלים הרשמיים.

הבחנה בין תושבים לתושבי חוץ

הדין הישראלי מבחין בין תושב ישראל לתושב חוץ על בסיס קריטריונים משפטיים ומסויים מוגדרים. הבחנה זו עשויה להשפיע על שיעורי המס החלים, על הזכאות להקלות מסוימות ועל חובות הדיווח הנלוות לעסקה.

אזרחות או מקום מגורים מנהלי אינם קובעים לבדם את המעמד לצורכי מס.

חובות דיווח הנלוות לרכישה

כל רכישה של זכויות במקרקעין בישראל מחייבת דיווח לרשויות המס בתוך מועדים קבועים בחוק. חובת הדיווח חלה גם כאשר קיימת מחלוקת לגבי גובה המס או כאשר התשלום טרם הושלם.

אי־עמידה בחובות הדיווח עלולה להוביל לקנסות, ריביות וסנקציות מנהליות נוספות.

זיקה להסדרי פטור ומיסוי מיוחדים

קיימים הסדרי מס מיוחדים והקלות הקבועים בדין עבור אוכלוסיות מסוימות, בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו בחוק. הסדרים אלה מהווים חריגים למסגרת הכללית ומטופלים במאמרים ייעודיים.

מאמר זה מתמקד בהצגת המסגרת הכללית בלבד.

סיכום

המיסוי בעת רכישת נכס מקרקעין בישראל מהווה מרכיב מרכזי בכל עסקת נדל״ן. הבנה של מס הרכישה, מדרגות המס החלות בשנת 2026 וחובות הדיווח מאפשרת לבצע את העסקה במסגרת חוקית תקינה ומוסדרת.

מאמר זה נועד למטרות מידע בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי מותאם אישית.

מקורות מוסדיים וכלים רשמיים

• מיסוי מקרקעין – עמוד נושא רשמי (GOV.IL)
  https://www.gov.il/he/departments/topics/realty_taxation/govil-landing-page
• רשות המסים בישראל – עמוד רשמי
  https://www.gov.il/he/departments/israel_tax_authority/govil-landing-page
• מחשבון מס רכישה רשמי (misim.gov.il)
  https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/FrmFirstPage.aspx?cur=1#nbb
• מדריך רשמי “מוכר / רוכש זכויות במקרקעין – 2025”
  http://masmak2025.mag.calltext.co.il/pages/11

מאמר זה נועד למטרות מידע בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי.