מיסוי נדל״ן בישראל לזרים ולתושבי חוץ: מדריך מלא 2026

רכישת נכס נדל״ן בישראל על ידי זר או תושב חוץ כפופה למערכת מיסוי ייחודית.

המיסוי כולל שלושה רכיבים מרכזיים:

• מס רכישה בעת הקנייה
• מס על הכנסות משכר דירה
• מס שבח בעת מכירה

בנוסף, קיימים שיקולים של תושבות מס ואמנות למניעת כפל מס.

תשובה מהירה

תושב חוץ הרוכש דירה בישראל משלם מס רכישה לפי מדרגות משקיע, חייב במס על הכנסות שכירות בישראל, ומשלם מס שבח בעת מכירה. בנוסף עליו לבחון את השלכות אמנת המס מול מדינת התושבות.

מי נחשב תושב חוץ לצורכי מס בישראל?

תושבות מס נקבעת לפי:

• מספר ימי שהייה בישראל
• מרכז החיים הכלכלי
• מרכז החיים המשפחתי

מי שמרכז חייו מחוץ לישראל ואינו עומד במבחני התושבות ייחשב לרוב כתושב חוץ לצורכי מס.

מקור רשמי – רשות המסים בישראל:
https://www.gov.il/he/departments/israel_tax_authority/govil-landing-page

מס רכישה לזרים ולתושבי חוץ

תושב חוץ הרוכש נכס בישראל מחויב בדרך כלל במס רכישה לפי מדרגות החלות על משקיעים.

בניגוד לרוכשי דירה יחידה תושבי ישראל, תושב חוץ אינו נהנה לרוב ממדרגות מס מופחתות של דירה יחידה.

מס הרכישה הוא פרוגרסיבי ומתעדכן מעת לעת.

מיסוי שכר דירה לתושבי חוץ

תושב חוץ המשכיר דירה בישראל חייב במס בישראל על ההכנסה.

קיימים שני מסלולים עיקריים:

• מסלול מס מופחת קבוע
• מסלול מס לפי הכנסה נטו לאחר הוצאות מוכרות

הבחירה במסלול תלויה בגובה ההכנסה ובשיקולים כוללים.

בנוסף, ייתכן וחובה לדווח על ההכנסה גם במדינת התושבות, בהתאם לאמנת המס הרלוונטית.

אמנות מס וכפל מס

לישראל אמנות מס עם מדינות רבות במטרה למנוע כפל מס.

בדרך כלל:

• הכנסה מנכס מקרקעין ממוסה במדינה שבה נמצא הנכס
• מדינת התושבות מעניקה זיכוי מס

אי תכנון נכון עלול להוביל לחיוב כפול.

מס שבח לתושב חוץ

בעת מכירת נכס בישראל, תושב חוץ חייב במס שבח.

בניגוד לתושבים שעשויים ליהנות מפטור בדירה יחידה בתנאים מסוימים, תושב חוץ ממוסה לרוב לפי הכללים החלים על משקיעים.

חישוב מס השבח מבוסס על:

• מחיר הרכישה
• מחיר המכירה
• הוצאות מוכרות
• תקופת ההחזקה

מידע רשמי:
https://www.gov.il/he/pages/real_estate_taxation

חובות דיווח של תושב חוץ

תושב חוץ בעל נכס בישראל עשוי להידרש:

• להגיש דיווחים לרשות המסים בישראל
• לדווח על ההכנסות במדינת התושבות
• לעמוד בכללי דיווח פיננסי בינלאומיים

החובות משתנות בהתאם למבנה ההחזקה – יחיד או חברה.

סיכונים נפוצים למשקיעים זרים

• סיווג שגוי של תושבות מס
• אי דיווח במדינת המקור
• הערכת חסר של מס שבח
• שינויים רגולטוריים

תכנון מוקדם מצמצם חשיפה לסיכונים.

תושב ישראל, עולה חדש או תושב חוץ: מה ההבדל?

המיסוי משתנה בהתאם לסטטוס:

• תושב ישראל
• עולה חדש
• תושב חוץ

ההבחנה משפיעה על מס רכישה, מס שבח וחובות דיווח.

האם המיסוי כבד יותר לזרים?

שיעורי המס אינם בהכרח גבוהים יותר משל משקיע ישראלי.

המורכבות העיקרית נובעת מ:

• היעדר פטורים של דירה יחידה
• חובת תיאום בין מדינות
• רגולציה בינלאומית

נקודות חשובות לשנת 2026

• עדכון מדרגות מס רכישה
• החמרת שקיפות בינלאומית
• שינויים אפשריים במדיניות מס שבח
• שינויים רגולטוריים

מקורות רשמיים

רשות המסים בישראל
https://www.gov.il/he/departments/israel_tax_authority/govil-landing-page

מיסוי מקרקעין
https://www.gov.il/he/departments/topics/realty_taxation/govil-landing-page

מאמר זה נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מס.