Налогообложение недвижимости в Израиле для иностранцев и нерезидентов: полный гид 2026

Налоги на недвижимость в Израиле для нерезидентов: что важно знать в 2026 году

Покупка недвижимости в Израиле иностранцем или налоговым нерезидентом сопровождается специфическими налоговыми обязательствами.

Система налогообложения включает три ключевых элемента:

• налог при покупке недвижимости
• налог на доход от аренды
• налог на прирост капитала при продаже

Дополнительно необходимо учитывать статус налогового резидентства и международные соглашения об избежании двойного налогообложения.

Краткий ответ

Иностранец, покупающий недвижимость в Израиле, обычно платит налог при покупке по ставкам для инвесторов, обязан уплачивать налог с дохода от аренды и налог на прирост капитала при продаже. Также необходимо учитывать правила двойного налогообложения.

Кто считается налоговым нерезидентом в Израиле?

Налоговое резидентство определяется на основании:

• количества дней пребывания в Израиле
• центра жизненных интересов
• экономических и семейных связей

Если основной центр жизни находится за пределами Израиля, лицо, как правило, признаётся налоговым нерезидентом.

Официальный источник – Налоговое управление Израиля:
https://www.gov.il/he/departments/israel_tax_authority/govil-landing-page

Налог при покупке недвижимости для иностранцев

Иностранные покупатели обычно облагаются налогом по прогрессивной шкале, применяемой к инвесторам.

В отличие от израильских резидентов, приобретающих единственное жильё, нерезиденты, как правило, не получают льготных ставок.

Размер налога регулярно обновляется.

Налог на доход от аренды для нерезидентов

Если нерезидент сдаёт недвижимость в Израиле, он обязан платить налог в Израиле с полученного дохода.

Существуют два основных режима:

• фиксированная ставка
• налогообложение чистого дохода с учётом расходов

Выбор режима зависит от размера дохода и налоговой стратегии.

Также возможно обязательство декларировать доход в стране проживания с учётом налогового соглашения.

Двойное налогообложение и международные соглашения

Израиль подписал соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами.

Как правило:

• доход от недвижимости облагается налогом в стране расположения объекта
• страна проживания предоставляет налоговый зачёт

Неправильная координация может привести к двойному налогообложению.

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости

При продаже недвижимости в Израиле нерезидент обязан уплатить налог на прирост капитала.

В отличие от некоторых резидентов, которые могут претендовать на освобождение при продаже единственного жилья, иностранцы обычно облагаются налогом по стандартной ставке для инвесторов.

Расчёт основывается на:

• цене покупки
• цене продажи
• признанных расходах
• сроке владения

Официальная информация:
https://www.gov.il/he/pages/real_estate_taxation

Отчётность и обязательства нерезидента

Владелец недвижимости, являющийся нерезидентом, может быть обязан:

• подавать налоговую декларацию в Израиле
• декларировать доход в стране проживания
• соблюдать международные требования по финансовой отчётности

Обязательства зависят от структуры владения — физическое лицо или компания.

Основные риски для иностранных инвесторов

• неправильная классификация налогового статуса
• отсутствие декларирования доходов за рубежом
• недооценка налога на прирост капитала
• изменения налогового законодательства

Предварительное налоговое планирование снижает риски.

Резидент, новый репатриант или нерезидент: в чём разница?

Налоговая нагрузка может различаться в зависимости от статуса:

• налоговый резидент Израиля
• новый репатриант
• иностранный нерезидент

Правильное определение статуса имеет ключевое значение.

Налоговая нагрузка для иностранцев выше?

Ставки налога при покупке часто аналогичны ставкам для израильских инвесторов.

Основные различия заключаются в:

• отсутствии льгот для единственного жилья
• международных обязательствах по отчётности
• координации налогов между странами

Важные моменты на 2026 год

• возможные изменения ставок налога при покупке
• усиление международной прозрачности
• корректировки правил налога на прирост капитала
• валютные и банковские ограничения

Официальные источники

Налоговое управление Израиля
https://www.gov.il/he/departments/israel_tax_authority/govil-landing-page

Налогообложение недвижимости
https://www.gov.il/he/departments/topics/realty_taxation/govil-landing-page

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией.